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Índice de rentabilidade

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06/02/2011 - Os brasileiros se acostumaram, desde os primórdios do ciclo inflacionário que abalou nossa economia, a conviver com um universo de índices econômicos, muitos deles de natureza setorial e a esmagadora maioria conhecido por siglas, que passaram a fazer parte do cotidiano das pessoas. O mais famoso deles é o IGP-M, por ser o eleito para a correção dos contratos de aluguel.

Em breve, deverá surgir mais um indicador, que vem sendo desenvolvido pela Fundação Getulio Vargas (FGV), sob a coordenação da Associação Brasileira de Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp). A finalidade será medir a rentabilidade dos ativos imobiliários no país, que foi batizado de IBRI ou Índice de Referência de Rentabilidade do Mercado Imobiliário Brasileiro.

A expectativa é que o surgimento desse índice setorial inédito no Brasil permita uma avaliação do comportamento dos ativos imobiliários, possibilitando sua comparação com outros setores da economia. É o que garantem seus idealizadores, para quem os investidores estão focados em sua própria carteira de imóveis, sobre a qual detêm amplo conhecimento, o que não se reflete no desempenho do mercado como um todo.

Outro aspecto em destaque, especialmente pelo foco dos investimentos imobiliários, se refere à abrangência pretendida pelo novo indicador, que se diferenciará dos tradicionais índices de preço por focar dois setores: os ganhos decorrentes da renda gerada pelo imóvel e a valorização do ativo imobiliário.

Previsto para ser apresentado no primeiro semestre deste ano, o novo índice trará inicialmente dados referentes a imóveis comerciais (galpões, escritórios, shopping centers, lojas etc.), cuja eficiência será testada em um projeto piloto desenvolvido com empresas associadas à Abrapp. Em seguida, buscará uma abrangência nacional, inclusive para imóveis residenciais, que interessam ao grande público.

Os defensores da criação desse índice apresentam como analogia o Ibovespa, indicador que mede o desempenho médio das cotações das ações na Bovespa, que é um referencial consagrado no mercado de capitais, hoje bastante disseminado, dado à funcionalidade com que reflete o desempenho da bolsa de valores.

Interessante observar que essa iniciativa não está isolada. A Caixa Econômica Federal, igualmente em parceria com a FGV, também trabalha na elaboração de um índice setorial para o mercado imobiliário, que ganhou a denominação de IVI (Índice de Valorização de Imóvel), que pretende medir a variação do valor dos imóveis, divididos pelas diversas tipologias e por regiões geoeconômicas pré-determinadas. A intenção é subsidiar os agentes de crédito em suas políticas de financiamento, inclusive coibindo eventuais bolhas imobiliárias.

Não obstante, o interesse que o assunto desperta e a expectativa quanto à divulgação dos números, alguns especialistas olham com desconfiança para o indicador, alegando a possibilidade de distorções que afetariam o mercado imobiliário, e até mesmo o risco de manipulação do banco de dados, segundo interesses dos principais fornecedores das informações.

Outros reconhecem a importância da existência de um índice que reflita a valorização dos ativos imobiliários. Embora advirtam que sua aplicação não tem conotação universal, devido ao dinamismo do mercado, além do que, tudo isso dependerá da amostragem e da metodologia, que trará resultados eficientes. Mas espera-se que seja garantido pela qualidade das entidades envolvidas em seu desenvolvimento.

Sócio da Precisão Consultoria e autor do Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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