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Contaminação do solo

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Alguns anos atrás, fomos procurados para oferecer parecer relativo a um fato que se mostraria emblemático, constituindo-se um marco em relação à questão da contaminação do solo em empreendimentos imobiliários, que resultou na criação de legislações específicas dos órgãos ambientais, fazendo com que a adequação de terrenos se tornasse preocupação para construtoras e incorporadoras.

No início de 2000, um condomínio de apartamentos contratou os serviços de reparos em uma bomba d’água localizada no interior de um poço da edificação. Quando dois operários trabalhavam no local ocorreu uma explosão, que resultou na morte de um deles e ferimentos graves no outro.

O ineditismo do ocorrido levou à realização de estudos no local, quando constatou-se a presença de nada menos que 44 compostos orgânicos voláteis, incluído o benzeno e outros agentes cancerígenos, que investigações posteriores levaram à revelação de que o local servira de depósito de resíduos para um fornecedor da indústria automobilística.

Se o episódio se mostrou danoso para todos os envolvidos, serviu para estimular o debate e alertar os agentes mobiliários sobre as consequências de aquisição de uma área sem a devida investigação, especialmente quando o mercado se mostra extremamente aquecido, com carência de terrenos para incorporar, aliado ao fato de que novas fronteiras surgem para a expansão urbana, o que coincide com a aquisição de áreas outrora ocupadas por atividades cujo controle pode não ter sido coerente com as preocupações ambientais.

Esse enfoque se mostra ainda mais preocupante a partir da publicação da Resolução 420 do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama), ocorrida em 28 de dezembro de 2009, que estabeleceu parâmetros para a avaliação da qualidade do solo em relação à presença de substâncias químicas, além de responsabilizar o adquirente do terreno pelo passivo ambiental do local, ainda que o agente causador seja externo, ou mesmo o antigo proprietário.

Por essa razão, tornou-se imperativo a aplicação de técnicas investigatórias quando da aquisição de um terreno, que se inicia pela avaliação preliminar, quando se busca um levantamento histórico da ocupação do local por meio de entrevistas na vizinhança, solicitações de certidões em órgãos municipais e estaduais e fotos aéreas, passando para a avaliação confirmatória, quando se avalia o potencial de contaminação do local, especialmente se ocorrer um fato ou apenas uma alteração de qualidade.

Ultrapassadas as etapas iniciais, chega-se à avaliação detalhada, quando deve ser delimitada a contaminação diagnosticada nas investigações anteriores, cujo principal objetivo é encontrar o centro de massa da contaminação, denominado hot spot.

Concluídas as três fases avaliatórias, parte-se para a análise de risco toxicológico, onde avalia-se a probabilidade do risco decorrente da contaminação identificada e os estudos são direcionados para o uso previsto no local, até chegar ao plano de intervenção, que vai indicar as medidas para reabilitação da área, cuja principal consequência pode ser a perda de empreender, em função dos custos e do tempo para descontaminação do terreno.

* Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria, e autor do livro Guia de negócios imobiliários – Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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