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O que valoriza e desvaloriza um imóvel

A maior procura é por apartamentos situados nos andares mais altos, lojas com frente para a via pública e imóveis que têm vista definitiva e atraente

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Muitas vezes, as pessoas indagam quais são os fatores que trazem valorização e os que resultam desvalorização do imóvel. A discussão é comum entre profissionais do mercado imobiliário. Entretanto, não existem listas prontas ou manuais que contenham tais elementos, pois eles se apoiam no tripé custo/qualidade/utilidade, e a análise tem de ser pautada não só pelos aspectos objetivos, mas especialmente sob o prisma socioeconômico do público ao qual se destinam.

Existe uma história de que, certa vez, indagaram a um experiente empresário do setor quais os três fatores que mais valorizam um imóvel, ao que ele prontamente respondeu: localização, localização e localização. Essa brincadeira demonstra que o quesito do local onde se situa o imóvel tem sido tratado como o primordial nesse tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do bem, devendo ser observada a infraestrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.

A análise desses pontos muda o enfoque entre as diferentes faixas de renda, enquanto as mais baixas buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público. As camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e maiores facilidades de acesso, ou ainda próximos a shopping centers ou equipamentos públicos de lazer em extensas áreas verdes.

Sob um contexto mais limitado, surge a questão do posicionamento do imóvel no local analisado, como a possibilidade de invasões ou inundações, frente ou fundos, altura, aeração, ventilação, insolação, fatores de insalubridade e vista. Esse último requisito tem mais ênfase para aqueles situados em cidades litorâneas, cujo valor por metro quadrado é bem superior nos imóveis de frente para o mar.

Como exemplos podemos citar a posição em relação ao sol nascente, que deve preferencialmente voltar-se para os quartos, que serão aquecidos na parte da manhã. A maior procura é por apartamentos situados nos andares mais altos, lojas com frente para a via pública e imóveis que têm vista definitiva e atraente.

No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante, devendo também ser consideradas a divisão interna e adequação ao uso programado. O valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente.

Sobre a questão relativa às características arquitetônicas de uma edificação, cumpre destacar um tópico destinado às vagas de garagem, item considerado até dispensável em meados do século passado, mas que hoje é requisitado pela população de alta renda. Cada unidade exige de três para mais vagas.

Outro exemplo refere-se à estrutura social e de lazer de um condomínio, que deve se adequar aos usos e necessidades dos usuários, preferencialmente integrando salão de festas e área de lazer, com espaços abertos, que permitam maior versatilidade em sua utilização.

Os fatores intrínsecos referem-se aos aspectos construtivos, que exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional. Devem ser também objeto de análise o estado de conservação e a existência de defeitos, condições das instalações, qualidade do material e emprego de novas tecnologias. Especialmente porque, uma reforma não pode ser capaz de adequar o imóvel às necessidades atuais sem custo, o que inviabilizaria sua readequação.

Finalmente, cabe uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel, no sentido de se evitarem alterações que o personalizem, devendo realizar aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.

Tags: imóvel

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