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A terceira onda dos flats

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Os flats são produtos imobiliários bastante conhecidos no mercado, onde muitos investidores institucionais, pessoas físicas ou jurídicas, alocaram recursos, cuja origem remonta ao fim da década de 1970 e início da década de 1980. Nessa época, incorporadores e imobiliárias vislumbraram a oportunidade de oferecer a esses compradores um produto híbrido, que atenderia tanto ao residente quanto ao hóspede.

Sua concepção original apresentava uma área útil de 50 metros quadrados (m²), disponibilizando aos usuários os mesmos serviços hoteleiros tradicionais. Trazia como grande novidade a quebra de dois paradigmas, pois representava para o setor uma solução à enorme dificuldade de financiamento para a construção de novos hotéis, marcado pelo fracasso dos planos elaborados pela Embratur na década anterior, além de alterar o conceito de tamanho de uma unidade residencial, uma vez que se viabilizou a moradia com conforto, luxo e serviços aliados à pequena dimensão.

O sucesso desse conceito foi inegável, tendo atraído significativa parcela de mercado formada por casais sem filhos e solteiros, que passaram a morar com a mesma qualidade que nos apartamentos tradicionais. Entretanto, a necessidade de renovação exigida por esse produto fez com que, nos anos seguintes, surgisse um conflito de interesse entre os investidores e residentes. Isso afugentou novos compradores, suspendendo-se os lançamentos ao longo da década seguinte.

A estabilidade econômica obtida com o sucesso do Plano Real fez com que o desempenho do setor hoteleiro melhorasse significativamente nas principais cidades brasileiras. Isso sinalizou para a retomada desses empreendimentos, que resultou em uma segunda onda de flats a partir da metade da década de 1990. Os projetos passaram, a partir daí, a ser mais compactos, com área em torno de 30 m², e busca de segmentação, voltados aos moradores, o residencial com serviços, e investidores, integralmente reunidos no pool de locação.

A superoferta resultante dessa nova investida foi ainda maior do que aquela registrada na fase anterior. Somada a uma pequena crise econômica no início dos anos 2000, fez com que as taxas de ocupação atingissem patamares de 25% e as diárias médias anuais caíssem a um patamar de 70%, inferior ao que se praticava na década anterior, o que resultou na readequação de diversos empreendimentos e até mesmo no fechamento de outros.

A partir da metade da década de 2000, uma nova realidade surgiu no país, com as taxas de ocupação atingindo 60%, mas com diárias ainda deprimidas. Mas isso se reverteu no início dos anos 2010, quando as taxas de ocupação passaram a patamares de até 100%, de segunda a quinta-feira, o que se soma aos grandes eventos internacionais que o país vai sediar, permitindo a terceira onda dos flats.

Esse novo formato promete trazer menos riscos ao investidor, pois, ao contrário do modelo anterior, em que o cliente comprava uma unidade e somente depois da conclusão decidia o destino – colocação no grupo de locação, uso próprio ou locação direta –, o comprador deve aderir de imediato ao “pool” de locação e a decoração passou a ser embutida no preço.

Nesse cenário, mostra-se louvável a atitude do Secovi/SP, por meio de seu núcleo turístico, imobiliário e hoteleiro, que elaborou um Manual de Melhores Práticas para Hóteis de Investidores Pulverizados, com o objetivo de evitar parte dos problemas registrados anteriormente, servindo como norma de conduta e orientação a todos os participantes desse segmento imobiliário.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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