A terceira onda dos flats

Os flats são produtos imobiliários bastante conhecidos no mercado, onde muitos investidores institucionais, pessoas físicas ou jurídicas, alocaram recursos, cuja origem remonta ao fim da década de 1970 e início da década de 1980. Nessa época, incorporadores e imobiliárias vislumbraram a oportunidade de oferecer a esses compradores um produto híbrido, que atenderia tanto ao residente quanto ao hóspede.

Sua concepção original apresentava uma área útil de 50 metros quadrados (m²), disponibilizando aos usuários os mesmos serviços hoteleiros tradicionais. Trazia como grande novidade a quebra de dois paradigmas, pois representava para o setor uma solução à enorme dificuldade de financiamento para a construção de novos hotéis, marcado pelo fracasso dos planos elaborados pela Embratur na década anterior, além de alterar o conceito de tamanho de uma unidade residencial, uma vez que se viabilizou a moradia com conforto, luxo e serviços aliados à pequena dimensão.

O sucesso desse conceito foi inegável, tendo atraído significativa parcela de mercado formada por casais sem filhos e solteiros, que passaram a morar com a mesma qualidade que nos apartamentos tradicionais. Entretanto, a necessidade de renovação exigida por esse produto fez com que, nos anos seguintes, surgisse um conflito de interesse entre os investidores e residentes. Isso afugentou novos compradores, suspendendo-se os lançamentos ao longo da década seguinte.

A estabilidade econômica obtida com o sucesso do Plano Real fez com que o desempenho do setor hoteleiro melhorasse significativamente nas principais cidades brasileiras. Isso sinalizou para a retomada desses empreendimentos, que resultou em uma segunda onda de flats a partir da metade da década de 1990. Os projetos passaram, a partir daí, a ser mais compactos, com área em torno de 30 m², e busca de segmentação, voltados aos moradores, o residencial com serviços, e investidores, integralmente reunidos no pool de locação.

A superoferta resultante dessa nova investida foi ainda maior do que aquela registrada na fase anterior. Somada a uma pequena crise econômica no início dos anos 2000, fez com que as taxas de ocupação atingissem patamares de 25% e as diárias médias anuais caíssem a um patamar de 70%, inferior ao que se praticava na década anterior, o que resultou na readequação de diversos empreendimentos e até mesmo no fechamento de outros.

A partir da metade da década de 2000, uma nova realidade surgiu no país, com as taxas de ocupação atingindo 60%, mas com diárias ainda deprimidas. Mas isso se reverteu no início dos anos 2010, quando as taxas de ocupação passaram a patamares de até 100%, de segunda a quinta-feira, o que se soma aos grandes eventos internacionais que o país vai sediar, permitindo a terceira onda dos flats.

Esse novo formato promete trazer menos riscos ao investidor, pois, ao contrário do modelo anterior, em que o cliente comprava uma unidade e somente depois da conclusão decidia o destino – colocação no grupo de locação, uso próprio ou locação direta –, o comprador deve aderir de imediato ao “pool” de locação e a decoração passou a ser embutida no preço.

Nesse cenário, mostra-se louvável a atitude do Secovi/SP, por meio de seu núcleo turístico, imobiliário e hoteleiro, que elaborou um Manual de Melhores Práticas para Hóteis de Investidores Pulverizados, com o objetivo de evitar parte dos problemas registrados anteriormente, servindo como norma de conduta e orientação a todos os participantes desse segmento imobiliário.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel