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Obras Condominiais

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Um dos pontos que gera maior dúvida em condomínios, podendo levar a divergências entre os moradores, se refere à realização de obras nos edifícios. Nem todos compreendem ou estão dispostos a aceitar o ônus decorrente das reformas, que passa pelos transtornos no cotidiano dos usuários e chega à boleta com aumento na despesa mensal.

As obras que podem ser realizadas pelo síndico, ou até mesmo por qualquer um dos condôminos no caso de omissão ou impedimento do primeiro, são aquelas ditas necessárias, que, segundo a regra contida no artigo 1.341 do Código Civil, independem de autorização da assembleia.

Na hipótese de essas obras necessárias serem urgentes e resultarem em despesas excessivas depois de tomada a iniciativa de sua realização, o síndico, ou, na hipótese de condômino que a determinou, deverá convocar imediatamente a assembleia, para tomar ciência das providências que foram adotadas.

As obras ou reparos necessários, que não tenham urgência, mas que importem em gastos excessivos, somente poderão ser executadas depois da autorização de assembleia convocada especialmente para essa finalidade.

A classificação de uma obra ou reparo como necessária significa que ela tem o objetivo de conservar o bem ou evitar sua deterioração, tendo, portanto, caráter essencial, como a correção de um vazamento ou a realização de manutenção preventiva obrigatória.

Chamamos a atenção para a segunda hipótese, uma vez que o condomínio responde civilmente por acidentes causados por mau funcionamento dos equipamentos, sendo sua conservação obrigação permanente do síndico.

Ocorrendo um sinistro e comprovada a culpa ou negligência do síndico, este poderá vir a sofrer sanções civis por parte do condomínio, bem como, se for caracterizado crime, poderá ser responsabilizado penalmente.

Cabe ainda esclarecer que, em se tratando de obras úteis, ou seja, aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, como a construção de uma guarita, sua realização depende do voto da maioria dos condôminos.

Já as obras ditas voluptuárias, que não aumentam o uso normal do bem, constituindo mero recreio ou deleite, como a colocação de uma banheira de hidromassagem junto à piscina, necessitam da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.

Em qualquer hipótese, é importante lembrar que reformas prediais são obras de engenharia e necessitam de acompanhamento técnico especializado de profissionais habilitados, desde a fase de projeto até a execução, cientes de que a ausência dessa providência pode acarretar em consequências civis e criminais em caso de sinistro.

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