Legalidade do anúncio de futura incorporação

Corria o ano de 1996 e a Câmara de Mercado Imobiliário, hoje CMI-Secovi/MG, se preparava para realizar um de seus mais importantes eventos anuais, a Medalha do Mérito Imobiliário. Personalidades representativas dos mais diversos segmentos da sociedade recebiam essa comenda por serviços prestados ao mercado imobiliário e à comunidade em geral, nos respectivos ramos de atuação, cabendo uma delas a um advogado.

Reunido o conselho da medalha, a escolha natural dessa categoria recaiu sobre o saudoso e festejado jurista professor Caio Mário da Silva Pereira, emérito advogado formado na Casa de Afonso Pena, carinhosa designação que damos à nossa Faculdade de Direito da UFMG. Ele exerceu a presidência do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil, mas se notabilizou no universo jurídico e em especial no segmento imobiliário, pela elaboração da Lei nº 4.591, de 1964, que ficou conhecida como Lei dos Condomínios e Incorporações.

Por circunstâncias regimentais, a escolha do nome do notável professor me levou, juntamente com o então presidente da CMI, o dileto amigo Olímpio Naves Neto, a marcar uma visita para comunicá-lo da indicação, o que nos proporcionou momentos que sempre recordamos com carinho.

Além da simpatia e cordialidade do insigne advogado, sua fala mansa e segura fazia parecer que o tempo havia parado, tamanha a força com que nos cativava, especialmente quando começou a narrar os fatos que cercaram a confecção da supracitada lei. Ela teve início com a convocação pelo então presidente imposto pelo regime de exceção recentemente instaurado, marechal Humberto de Alencar Castelo Branco, que encomendou a ele um projeto de lei, em curtíssimo espaço de tempo, objetivando disciplinar a questão das incorporações imobiliárias, que trazia prejuízos a compradores em geral, pela ausência de regras específicas.

Findo o prazo, foi marcada a entrega do projeto, que trazia a regulamentação das incorporações e condomínios, tendo surpreendido o mandatário. Ele questionou a extensão de seu pedido, quando o grande jurista respondeu que o condomínio era uma extensão da incorporação, e no curso da conversa tive a ousadia de indagar se, passados mais de 30 anos, a lei não necessitava de uma revisão, e o mestre me disse que a jurisprudência cuidaria de sua adaptação.

Pois foi justamente isso que aconteceu em um caso envolvendo o polêmico artigo 32 desse diploma legal, que veda ao incorporador a negociação de futuras unidades autônomas sem o prévio arquivamento da incorporação no respectivo Cartório de registro de imóveis, prática que pode inclusive configurar contravenção.

Em decisão sobre o tema, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em julgamento de ação civil pública, entendeu ser ilegal todo e qualquer ato negocial que compreenda transferência de renda ou captação de recursos pelo incorporador anteriormente ao registro do empreendimento, sustentando ainda a responsabilidade solidária do corretor, estendendo a esse a responsabilidade pelo ato.

No entanto, a parte relevante da decisão se refere ao reconhecimento da legalidade da prática de publicidade do futuro lançamento, sem o exercício de atos negociais, que não se configura uma pré-venda. O intuito é levar ao público a notícia do posterior lançamento, o que permitiu distinguir a divulgação pura e simples da negociação efetiva, o que é vedado em lei.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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