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Imóvel x fundo imobiliário

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Existe uma premissa no mercado imobiliário que deve sempre ser lembrada: as motivações que levam uma pessoa a adquirir um imóvel. A mais comum refere-se ao uso próprio, seja para pessoas físicas ou jurídicas, essas últimas cada vez menos comuns, em função da notória tendência de desmobilização. Outra justificativa para a aquisição seria para valorização, também denominada especulação, o que para outros significa investimento, que é quando o comprador adquire o imóvel apostando em um incremento de preço que seja superior às aplicações financeiras.

Há também a aquisição de imóveis para futura realização empresarial, o que, na maioria das vezes, pela grandiosidade do empreendimento, demanda terrenos ou glebas, essas voltadas para futuros loteamentos. Em razão da dificuldade na aquisição de lotes, começa a surgir com mais frequência a compra de edifícios antigos, em que a estrutura é preservada, mas altera-se todo o padrão de acabamento e a tecnologia das instalações. Essa operação é conhecida como retrofit.

Por derradeiro, existem aqueles que miram o imóvel como fonte de renda, oferecendo o produto no mercado de locações, forma que tende a crescer quando as taxas de juros diminuem sensivelmente. Isso porque o aluguel passa a competir com as taxas oferecidas pelo mercado financeiro, especialmente por conceder correção anual por índices inflacionários, além de proporcionar, no médio e longo prazos, a valorização do imóvel.

Além disso, deve ser observada a questão da tributação, especialmente no caso de pessoas físicas, cuja alíquota para faixas de renda comumente atinge 27,5% sobre os rendimentos de aluguel. Já no caso do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) – modalidade de aplicação financeira onde o gestor reúne o recurso dos investidores e aplica em imóveis para locação, rateando os resultados entre os cotistas –, é isento caso a pessoa física tenha menos de 10% das cotas e o fundo tenha mais de 50 cotistas, sendo que, na venda, o IR incidente sobre o ganho de capital da cota é de 20% e, no caso do imóvel, 15%.

No caso da compra direta, o investidor tem mais controle sobre os ativos, pois, no fundo, esse é feito por gestores a um custo mais alto, o que leva muitos a preferirem essa alternativa, embora a experiência mostre que, independentemente da modalidade, ao longo dos anos, o investimento imobiliário é sempre vantajoso.

Justamente nesse último segmento é que surgiu uma opção alternativa de investimento, que permite a inversão de quantias menores no segmento imobiliário, por meio de um FII. Em razão disso, constantemente presenciamos dúvidas e discussões sobre qual seria a melhor alternativa, se o investimento direto na compra do imóvel para renda, ou se seria a locação do recurso em um fundo imobiliário, o que deve começar pela quantia a ser aplicada, pois o pequeno investidor terá maiores opções nos fundos.

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