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Mercado Imobiliário

Built to suit regulamentado

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A modalidade de locação denominada built to suit, que pode ser traduzida como construção sob encomenda, é um modelo tipicamente norte-americano utilizado nas situações em que determinada empresa necessita de um edifício, mas não deseja ou não tem capital para o desenvolvimento do projeto, que inclui a aquisição do terreno e a construção, o que se constitui numa situação diferenciada, especialmente em função da dimensão e condições próprias do imóvel. Esse tipo de operação tem crescido substancialmente no país, principalmente em decorrência do crescente interesse de fundos e investidores institucionais, que desejam escapar da queda dos juros, se fixando em ativos de longo prazo, pois a contrapartida do investimento na entrega do objeto desejado pelo locatário é um contrato de longo prazo, usualmente variando entre 10 e 15 anos. Diante da ausência de um dispositivo legal que regulasse essa relação locatícia, o mercado se via diante de uma grave insegurança jurídica decorrente da renúncia expressa do locatário (inquilino) em pleitear a revisão dos aluguéis, prevista no artigo 19 da Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, e da cláusula que impunha ao locatário uma multa equivalente à soma dos aluguéis a vencer, a título de perdas e danos, no caso de desocupação antecipada, alicerçada nos artigos 412 e 473 do Código Civil Brasileiro. Essas condições são imprescindíveis para a estruturação de operações financeiras lastreadas nos recebíveis originários dos contratos built to suit, com as quais são viabilizados financiamentos de longo prazo, normalmente lastreados por Certificados de Recebíveis Imobiliários, previstos na Lei 9.514/97, que são muito bem recebidos no mercado de capitais, principalmente por pessoas físicas, que têm isenção de imposto de renda nos rendimentos. A partir de dezembro de 2012, com a publicação da Lei 12.744, o mercado passou a dispor de um instrumento legal que disciplina essas questões, uma vez que foram introduzidas duas modificações na lei de locações, alterando seu artigo 4º e introduzindo o artigo 54-A, com dois parágrafos, obrigando o locatário a cumprir o prazo da locação ou pagar multa equivalente e impedindo-o de pleitear a revisão do valor dos aluguéis, mas apenas quando o contrato de locação seguir características inerentes ao built to suit. A nova legislação, conhecida como %u201CLei do built to suit%u201D, embora bem recebida pelo mercado, não escapou de críticas, uma vez que alguns juristas defendiam sua formatação original, abrigada fora da lei sobre locações, enquanto outros reclamavam de sua abrangência, entendendo que ela é dúbia quanto a algumas modalidades de contrato dessa natureza, merecendo um maior detalhamento. Sem dúvida, devemos concordar que ainda há avanços necessários referentes à legislação aplicável às operações de built to suit, mas esses virão com o tempo, à medida que essas operações se tornem cada vez mais complexas e corriqueiras. O certo é que existe um consenso quanto ao avanço desse novo diploma legal, que provavelmente atrairá um maior número de investidores para esse segmento, especialmente pela liberdade de contratação entre as partes, o que representa segurança jurídica, da qual nosso país tanto necessita em sua caminhada desenvolvimentista.

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