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Norma de Desempenho - Incumbências

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Os parâmetros especificados na Norma Brasileira (NBR) 15.575 visam atingir e manter determinados níveis de desempenho. Isso exige ações concretas dos diversos intervenientes envolvidos no processo, que o referido texto normativo dividiu em incorporadores, construtores, fornecedores, projetistas e usuários, definindo para cada um deles incumbências, que procuraremos resumir.

Cabe ao incorporador, e não à empresa construtora, ressalvado a existência de convenção escrita, a identificação dos riscos previsíveis à época do projeto, em consonância com seus prepostos e/ou projetistas envolvidos, devendo realizar os estudos técnicos necessários. Os resultados vão direcionar a ação dos projetistas, constituindo-se, por exemplo, na presença de aterro sanitário no local onde será implantada a obra, contaminação do lençol freático, presença de agentes agressivos no solo e todos os demais passivos ambientais existentes.

O incorporador tem ainda a incumbência de definir, em consonância com os projetistas ou com a coordenação dos projetos, os níveis de desempenho estabelecidos em norma, sejam eles mínimo, intermediário ou superior, para os diferentes elementos da construção e/ou para a obra em sua totalidade.

O segundo interveniente é o construtor, a quem caberá, prioritariamente, a elaboração dos manuais de uso, operação e manutenção. Eles deverão vir acompanhados da proposta de um modelo de gestão da manutenção, em observância às normas da ABNT NBR 14.037 e NBR 5.674, a serem entregues ao proprietário da unidade autônoma e ao condomínio.

Além disso, recomenda-se que os citados manuais contenham os respectivos prazos de vida útil de projeto (VUP) e, se for o caso, também os prazos de garantia oferecidos pelo construtor ou pelo incorporador, advertindo-se que eles devem ser iguais ou maiores do que aqueles já estabelecidos no próprio texto da NBR 15.575, em sua Parte 1.

Ao fornecedor de insumo, material, componente ou sistema, cabe caracterizar o desempenho do respectivo item fornecido, seguindo os parâmetros ditados pela própria NBR 15.575, o que compreende informar o prazo de vida útil previsto para o produto, bem como os cuidados necessários à sua operação e manutenção. Devem ainda ser fornecidos os resultados comprovando o seu desempenho, que poderá ser pautado em normas internacionais ou estrangeiras compatíveis com a norma de desempenho.

Cabe ao projetista o estabelecimento e indicação dos respectivos memoriais, desenhos e a vida útil de projeto de todos os sistemas que compõem a obra, compreendendo a totalidade dos materiais, produtos e processos que, isoladamente ou em conjunto, atendam o desempenho requerido. Deve recorrer às boas práticas de projeto, às determinações das normas técnicas prescritivas, às especificações sobre desempenho fornecidas pelos fabricantes e outros recursos do atual estado da arte, e quando ocorrer omissão nessas informações, compete ao projetista solicitá-las ao fornecedor.

Por derradeiro, torna-se fundamental a incumbência do usuário da edificação, a quem cabe fazer o uso correto, não realizando alterações na sua destinação sem autorização, especialmente nas cargas e solicitações previstas nos projetos originais, além de realizar as manutenções preventivas e corretivas de acordo com os respectivos manuais, efetuando a gestão e registro das ações. De nada adianta a edificação ser projetada e construída de acordo com a norma se o seu uso é desvirtuado ou operado inadequadamente.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

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