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Norma de desempenho - Aspectos jurídicos (1ª parte)

Para que os intervenientes se resguardem sobre futuros questionamentos, torna-se imperativo aumentar as exigências para os registros

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Tendo em vista as grandes transformações trazidas ao mercado da construção civil com a publicação da série de textos da Norma de Desempenho, que resultam em implicações de natureza jurídica, é normal que a primeira questão encontrada nos debates refira-se à sua obrigatoriedade e se têm força de lei, o que exige resposta no sentido de que sua natureza é diferente dos textos legais, embora passíveis de adquirir força obrigatória, em virtude de leis que assim as determinam.

Os casos que imediatamente devem ser citados se referem à NBR-12.721 (Norma para Avaliações de Custos de Construção para Incorporação Imobiliária), cujos componentes são parte integrante dos memoriais de incorporação, conforme determina a Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios e Incorporações) e a NBR-9.050 (Norma de Acessibilidade), que estabelece os critérios de projeto para atender os requisitos de acessibilidade, nos termos da Lei 10.098/00 (Lei de Acessibilidade). Além do que a Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) considera prática abusiva a colocação no mercado de produtos ou serviços que estejam em desacordo com normas oficiais e, na sua ausência, as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Podem ainda ser citadas a Lei 4.150/62 (Obrigatoriedade das Normas Técnicas em Obras Públicas) e a Lei 10.406/02 (Código Civil Brasileiro), que, em seus artigos 615 e 616, prevê que o contratante poderá rejeitar o recebimento da obra ou solicitar abatimento do preço se o empreiteiro se afastar das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza.

Não obstante a vinculação legal existente nos casos citados, é importante também destacar que, por dever ético-profissional, as normas técnicas devem ser seguidas pelos profissionais da área tecnológica. Isso especialmente para se protegerem de eventuais questionamentos, uma vez que existe a presunção de regularidade no serviço executado ou no produto entregue quando se atende às suas determinações.

Ultrapassada essa questão, iniciaremos nossa abordagem por aspectos da norma que cabem primeiramente ao construtor ou incorporador. Eles definirão a combinação dos níveis de desempenho segundo os critérios normativos, que os divide em mínimo (M), de cunho obrigatório, intermediário (I) ou superior (S), que servirão para definir os parâmetros de avaliação dos sistemas construtivos, balizando as relações de custo-benefício das diversas construções disponibilizadas no mercado.

Aos projetistas foi criada uma nova obrigação, referente à indicação nos projetos da VUP (Vida Útil de Projeto), estabelecida de comum acordo com o empreendedor e até com os usuários, quando for o caso, que se aplicará aos elementos e sistemas da edificação. Além disso, especificará os materiais compatíveis, sendo indispensável a indicação das atividades de manutenção necessárias para que se possa atingir a VUP especificada, competindo aos incorporadores ou construtores informá-las aos usuários, por meio de manuais de uso e operação, quando da entrega do imóvel.

Uma questão que ganhou enorme importância se refere aos prazos de garantia para os diversos sistemas da edificação, discriminados na Norma de Desempenho, fruto de consenso entre diversos segmentos da sociedade, representando entidades, fabricantes, construtores, agentes financeiros, peritos, consumidores e poder público. Portanto, o reparo de falhas nesse período caberá ao construtor ou incorporador, salvo se originário de mau uso, falta de manutenção, ato de terceiros, caso fortuito ou força maior e, após expirado esse prazo, a responsabilidade deverá ser apurada. Esses prazos encontram-se detalhados em norma, não só para os sistemas, mas em alguns casos estendidos aos elementos e componentes, recomendando-se às empresas que os adotem.

Para que os intervenientes se resguardem sobre futuros questionamentos, torna-se imperativo aumentar as exigências para os registros, devendo ser formalizadas por instrumento próprio e estabelecidas por escrito todas as questões tratadas entre as partes envolvidas, tais como definição da VUP, identificação dos riscos previsíveis à época do projeto, escopo das contratações, obrigatoriedade de obediência a essa norma, entrega de informações necessárias ao cumprimento das obrigações contratadas, arquivamento de laudos do local da obra e da vizinhança, definição clara das responsabilidades pela obtenção ou realização de cada um dos estudos, resultados de ensaios, e tudo que se refira às decisões e opções adotadas, que deverão ser mantidos em arquivo próprio, visando documentar atendimento às exigências da norma.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

Tags: Francisco Maia Neto

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