Comentários
600
Mercado imobiliário

Norma de desempenho - Aspectos jurídicos (2ª parte)

INFORMAÇÕES PESSOAIS:

RECOMENDAR PARA:

- AMIGO + AMIGOS
Preencha todos os campos.
Após discorrer sobre alguns aspectos legais que envolvem as normas técnicas em geral e as atribuições de projetistas e construtores, nos parece razoável trazer a indagação sobre a quem compete verificar o atendimento às prescrições da Norma de Desempenho, que, para muitos caberia às prefeituras municipais. Mas, como aqueles que militam no mercado sabem, esses organismos se limitam a questões edilícias e urbanísticas dos códigos de obras. Dessa forma, essa aferição caberá aos interessados (proprietários, usuários ou consumidores), que poderão questionar no futuro a qualidade da construção, bem como o cumprimento das obrigações, seja no tocante ao projeto ou à execução, o que deverá ser apurado mediante o exame de toda a documentação arquivada referente à obra.

Essa realidade origina nossa advertência quanto à importância da organização de um arquivo confiável, que deverá conter os prazos de vigência da vida útil, projetos, contratos, atas de reuniões, correspondências trocadas, ordens expedidas e toda a documentação referente à obra. Isso porque existem fatores que interferem na vida útil, tais como o correto uso e operação da edificação e de suas partes, frequência e efetividade de operações de limpeza e manutenção, variações climáticas, níveis de poluição e mudanças no entorno da obra, compreendendo trânsito de veículos, obras de infraestrutura e expansão urbana, entre outros.

Dessa forma, o tempo de vida útil será uma composição que se inicia pela vida útil de projeto, acrescida da manutenção, utilização, natureza e vizinhança, que sofre significativa influência dos programas discriminados nos manuais de uso e ocupação. Outra observação importante é não confundir vida útil de projeto (VUP) com tempo de vida útil, durabilidade ou garantia, legal e contratual, pois compreende uma estimativa teórica, sendo que a norma determina que, decorridos 50% dos prazos da VUP constantes no texto, desde que não ocorra histórico de intervenções significativas, esse requisito encontra-se atendido, salvo prova objetiva em contrário.

A norma deixa claro que a manutenção é requisito indispensável para se atingir a vida útil de projeto, sendo uma atividade que tem que ser realizada pelos usuários, seja ela de natureza preventiva ou corretiva, seguindo as prescrições contidas no manual de uso, operação e manutenção e na NBR-5674 (norma brasileira para manutenção de edificações – requisitos para o sistema de gestão de manutenção), embora defina que cabe aos projetistas indicar as atividades e processos que foram considerados para definição da vida útil de projeto, relativos à manutenção, uso e operação.

Na mesma linha de raciocínio, aos incorporadores e/ou construtores compete a elaboração desses manuais, ou documento similar, sempre obedecendo à NBR-14.037, explicando os prazos de garantia e recomendando a indicação dos níveis de desempenho previstos nos projetos e memoriais. Esses deverão ser entregues ao proprietário, mediante protocolo, quando da disponibilização do imóvel para uso, assim como o manual relativo às áreas comuns deve ser entregue ao condomínio, cujos conteúdos deverão indicar a constância e as atividades de manutenção, necessárias ou recomendadas, bem como as reformas e alterações vedadas.

No que toca aos usuários, é sua obrigação o uso adequado da edificação, dentro das finalidades, características e especificações para as quais foi projetado e construído. Eles devem seguir o manual de uso, operação e manutenção, atendendo aos dispositivos da NBR-5.674, especialmente quanto à documentação comprobatória de realização dessas atividades, cuja responsabilidade é dos moradores nas áreas privativas e do síndico nas áreas comuns, uma vez que o mau uso e/ou a falta de manutenção são excludentes de responsabilidade do construtor e/ou do incorporador.

Por tudo o que foi tratado nesta série sobre a norma de desempenho, existe uma expectativa quanto ao aumento de conflitos, inclusive na esfera judicial, o que é difícil prever se ocorrerá. Mas já sabemos que novos parâmetros serão adotados para solução dos litígios, começando pelas perícias técnicas, que disporão de critérios objetivos de aferição, o que contribuirá para a melhoria das decisões judiciais sobre o assunto.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

Tags: mercado imobiliário

Outros Artigos

ver todas
13 de março de 2017
21 de novembro de 2016
24 de outubro de 2016
26 de setembro de 2016
01 de setembro de 2016