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Mercado imobiliário

Norma de desempenho - Aspectos jurídicos (2ª parte)

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Após discorrer sobre alguns aspectos legais que envolvem as normas técnicas em geral e as atribuições de projetistas e construtores, nos parece razoável trazer a indagação sobre a quem compete verificar o atendimento às prescrições da Norma de Desempenho, que, para muitos caberia às prefeituras municipais. Mas, como aqueles que militam no mercado sabem, esses organismos se limitam a questões edilícias e urbanísticas dos códigos de obras. Dessa forma, essa aferição caberá aos interessados (proprietários, usuários ou consumidores), que poderão questionar no futuro a qualidade da construção, bem como o cumprimento das obrigações, seja no tocante ao projeto ou à execução, o que deverá ser apurado mediante o exame de toda a documentação arquivada referente à obra.

Essa realidade origina nossa advertência quanto à importância da organização de um arquivo confiável, que deverá conter os prazos de vigência da vida útil, projetos, contratos, atas de reuniões, correspondências trocadas, ordens expedidas e toda a documentação referente à obra. Isso porque existem fatores que interferem na vida útil, tais como o correto uso e operação da edificação e de suas partes, frequência e efetividade de operações de limpeza e manutenção, variações climáticas, níveis de poluição e mudanças no entorno da obra, compreendendo trânsito de veículos, obras de infraestrutura e expansão urbana, entre outros.

Dessa forma, o tempo de vida útil será uma composição que se inicia pela vida útil de projeto, acrescida da manutenção, utilização, natureza e vizinhança, que sofre significativa influência dos programas discriminados nos manuais de uso e ocupação. Outra observação importante é não confundir vida útil de projeto (VUP) com tempo de vida útil, durabilidade ou garantia, legal e contratual, pois compreende uma estimativa teórica, sendo que a norma determina que, decorridos 50% dos prazos da VUP constantes no texto, desde que não ocorra histórico de intervenções significativas, esse requisito encontra-se atendido, salvo prova objetiva em contrário.

A norma deixa claro que a manutenção é requisito indispensável para se atingir a vida útil de projeto, sendo uma atividade que tem que ser realizada pelos usuários, seja ela de natureza preventiva ou corretiva, seguindo as prescrições contidas no manual de uso, operação e manutenção e na NBR-5674 (norma brasileira para manutenção de edificações – requisitos para o sistema de gestão de manutenção), embora defina que cabe aos projetistas indicar as atividades e processos que foram considerados para definição da vida útil de projeto, relativos à manutenção, uso e operação.

Na mesma linha de raciocínio, aos incorporadores e/ou construtores compete a elaboração desses manuais, ou documento similar, sempre obedecendo à NBR-14.037, explicando os prazos de garantia e recomendando a indicação dos níveis de desempenho previstos nos projetos e memoriais. Esses deverão ser entregues ao proprietário, mediante protocolo, quando da disponibilização do imóvel para uso, assim como o manual relativo às áreas comuns deve ser entregue ao condomínio, cujos conteúdos deverão indicar a constância e as atividades de manutenção, necessárias ou recomendadas, bem como as reformas e alterações vedadas.

No que toca aos usuários, é sua obrigação o uso adequado da edificação, dentro das finalidades, características e especificações para as quais foi projetado e construído. Eles devem seguir o manual de uso, operação e manutenção, atendendo aos dispositivos da NBR-5.674, especialmente quanto à documentação comprobatória de realização dessas atividades, cuja responsabilidade é dos moradores nas áreas privativas e do síndico nas áreas comuns, uma vez que o mau uso e/ou a falta de manutenção são excludentes de responsabilidade do construtor e/ou do incorporador.

Por tudo o que foi tratado nesta série sobre a norma de desempenho, existe uma expectativa quanto ao aumento de conflitos, inclusive na esfera judicial, o que é difícil prever se ocorrerá. Mas já sabemos que novos parâmetros serão adotados para solução dos litígios, começando pelas perícias técnicas, que disporão de critérios objetivos de aferição, o que contribuirá para a melhoria das decisões judiciais sobre o assunto.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

Tags: mercado imobiliário

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