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Desvendando a norma de incorporações - Parte 2

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postado em 15/12/2013 19:43 / atualizado em 10/01/2014 17:17 Francisco Maia Neto /Especial para o Estado de Minas
Ao realizar a retrospectiva histórica da NBR-12.721 (norma brasileira para avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios-procedimento), da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que aqui denominamos na forma simplificada como é tratada – Norma de Incorporações –, procuramos focar sob o prisma para a qual foi concebida, objetivando padronizar o cálculo dos custos de construção. Entretanto, eles são função direta das diversas tipologias de áreas que são encontradas em uma edificação.

O nosso objetivo será então, estabelecer a classificação das áreas segundo o texto normativo, que permitirá sua interpretação e delimitação dos respectivos perímetros. A divisão foi estabelecida em quatro grandes grupos: áreas reais de projeto; áreas em relação ao uso; áreas em relação à forma de divisão (distribuição) e áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas. Cabe destacar que somente são conceituadas áreas cobertas ou descobertas, não existindo referências para áreas semicobertas ou para semidescobertas.

Sem adentrar nas prescrições da norma quanto à forma de delimitação do perímetro da área, o que será abordado adiante, as áreas reais de projeto são as medidas de superfície extraídas do projeto arquitetônico do empreendimento, devidamente aprovado pelos órgãos competentes. Por exemplo, um cômodo com dimensões de projeto de 3m x 4m terá área de 12m².

Nessa linha, a área real total de uma unidade autônoma (apartamento, sala etc.) será a soma das suas áreas cobertas e descobertas reais, tanto privativas quanto condominiais, enquanto a área real total de determinado pavimento é a soma das áreas reais cobertas e descobertas do respectivo pavimento. Já a área real global da edificação será a somatória dessas últimas, relativas aos diversos pavimentos.

O cálculo correto dessas áreas segue algumas determinações: no caso de áreas cobertas compreende uma poligonal que passa pelas faces externas, das paredes externas da edificação, das paredes que as separam de área comum, desde que de uso privativo, ou se a área for comum, assim como a área descoberta, seguirá o eixo das paredes divisórias se ambas forem de uso comum ou privativo e das arestas da cobertura, quando ela não for limitada por paredes.

No caso de áreas descobertas, a linha poligonal que contorna o perímetro deve ser tomada das faces externas das paredes externas da edificação, das faces internas dela, das paredes que as separa de qualquer área coberta e dos eixos das paredes divisórias de áreas descobertas contíguas, quando ambas forem de uso comum.

As áreas mais privativas de uma unidade autônoma são aquelas delimitadas por uma poligonal, relativa à determinada dependência, seja ela coberta ou descoberta, seguindo as projeções das faces externas das paredes externas da edificação, das paredes que separam a unidade autônoma das áreas de uso comum ou dos eixos das paredes divisórias que separam uma unidade autônoma de outra. Já as áreas reais de uso comum têm a delimitação da linha poligonal que contorna determinada dependência, definida pelas projeções das faces externas das paredes externas da edificação e das faces internas dela própria considerando a parede que as separam das unidades autônomas.

Finalmente, a área real do pavimento deve ser definida considerando a linha poligonal que contorna o perímetro externo da edificação, no nível do piso do respectivo pavimento, sendo que, em se tratando de pavimento térreo ou pilotis, sem fechamento por paredes, será considerada a projeção do pavimento imediatamente superior, acrescida das áreas externas cobertas e daquelas que receberam tratamento. Lembramos que, em todas as situações descritas anteriormente, devem ser excluídas as áreas não edificadas, nas quais existam vazios na edificação.

Como exemplos dessas medições podemos citar as paredes externas de um apartamento, que são medidas por sua face externa, assim como aquelas que dividem o hall de circulação e acesso, enquanto a que divide dois apartamentos contíguos é feita pelo eixo. Casos de medida pelas faces internas das paredes podem ser encontrados no terraço privativo de um apartamento e da parede que separa a caixa de escada da edificação de um apartamento.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

Tags: Francisco Maia Neto

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