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Desvendando a norma de incorporações - Parte 3

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postado em 03/01/2014 10:32 / atualizado em 10/01/2014 17:17 Francisco Maia Neto /Especial para o Estado de Minas
Embora a metodologia de cálculo das áreas reais de projeto demande maior explicação, não menos importantes são os demais conceitos, uma vez que dão suporte para a correta definição das medições anteriormente detalhadas, até porque, não só em nossa vida profissional, mas também por informação de colegas e mesmo observações de fatos, constatamos que muitos conflitos, inclusive aqueles que desaguaram no Judiciário, são originários de interpretações equivocadas ou documentação inadequada, que resultaram em controvérsia entre construtores e compradores ou mesmo entre condôminos.

No que se refere ao uso, a classificação primária se divide em uso privativo e uso comum, podendo ser cobertas ou descobertas e estar situadas em mais de um pavimento. No caso das áreas privativas, são elas que definem as dependências de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa de seu titular de direito, enquanto as áreas comuns sempre encontram-se fora dos limites definidos para as áreas privativas e se destinam à utilização pela totalidade dos condôminos e, em algumas situações, por apenas uma parcela deles.

As áreas de uso privativo podem ainda ser subdivididas em uso privativo principal e uso privativo acessória, sendo a primeira de uso exclusivo da unidade autônoma, dentro do uso principal da edificação, seja ela residencial, comercial ou industrial, e quando situada em mais de um pavimento, o acesso deve ser pela área privativa, enquanto a acessória, embora de uso exclusivo da unidade autônoma, situa-se fora de seus limites físicos.

Quanto às garagens, notório foco de conflitos em condomínios, a Norma oferece ao incorporador a opção por quatro modalidades distintas: vaga autônoma, vendida separadamente da unidade autônoma; vaga vinculada como área acessória, que é fixa e não pode ser desmembrada do imóvel; vaga com atribuição de direito de uso, que é indeterminada, sendo definida pela quantidade e direito de uso e caracterizada como área de uso comum de divisão não proporcional; e aquela sem nenhum tipo de atribuição, usualmente denominada de estacionamento, sem vinculação e tratada como área comum de divisão proporcional.

No que tange à forma de divisão, ou de distribuição, as áreas são classificadas como de divisão proporcional ou não proporcional, cujo objetivo é estabelecer o que está sendo dividido proporcionalmente nessas áreas e, quando ocorre divisão, entre quais partes essa divisão é realizada, uma vez que sua finalidade é justamente definir o rateio dos custos da edificação que irá gerar a responsabilidade dos titulares de direito em arcar com esses custos, proporcionalmente ou não.

Nesse sentido, o custo de construção que é suportado integralmente pelo adquirente de uma unidade autônoma é aquele que se refere à área de divisão não proporcional, enquanto os custos de construção suportados por todos os titulares de direito do empreendimento são aqueles referentes à área de divisão proporcional, cujo percentual é definido em tabela própria da NBR-12.712, por meio do denominado coeficiente de proporcionalidade.

Por último, temos o cálculo das áreas em relação às áreas ditas padronizadas, começando pelas áreas cobertas padrão, e seguindo com as áreas cobertas de padrão diferente, áreas descobertas e áreas equivalentes às áreas de custo padrão total, sendo que as primeiras representam aquelas que equivalem ao projeto padrão, no que se referem aos níveis de acabamento, o que permite a aplicação do valor do CUB (Custo Unitário Básico) em sua integralidade, para efeito dos cálculos do empreendimento.

No caso das áreas cobertas de padrão diferente, essas apresentam características bastante diferentes do tipo adotado como padrão no que tange a acabamento, seja inferior ou superior, assim como as áreas descobertas são aquelas sem nenhum tipo de vedação superior.

Como nessas duas o CUB adotado não se aplica, por terem um custo diferente, o que levaria a erro caso adotado o projeto padrão, foi criado o conceito de áreas virtuais, onde se aplica um coeficiente que represente a diferença entre o seu custo efetivo e o do projeto padronizado que permite calcular o custo efetivo real de construção dessa área.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

Tags: Francisco Maia Neto

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