Desvendando a norma de incorporações - Parte 4

Concluídas as explicações sobre os conceitos que alicerçam a Norma Brasileira NBR-12.721, é preciso mostrar como eles se materializam em números que fundamentarão muitas das questões inerentes não só à construção, como também ao futuro condomínio. Isso me faz relembrar memorável encontro com o sempre lembrado professor Caio Mário da Silva Pereira, autor da Lei dos Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/64), em companhia do então presidente da CMI-Secovi/MG Olímpio Naves, quando relatou interessante episódio sobre o assunto.

O grande mestre, advogado mineiro formado na Casa de Afonso Pena (forma carinhosa como nós, ex-alunos, nos referimos à Faculdade de Direito da UFMG), foi convocado pelo então presidente da República para elaborar um anteprojeto de lei das incorporações e ao concluir o trabalho entregou um texto que contemplava também o condomínio. Ao ser questionado sobre essa abrangência, respondeu que o condomínio nada mais era do que uma extensão da incorporação.

O texto normativo contempla um total de 11 quadros, mas na verdade são preenchidos apenas 10, uma vez que os quadros IV-B e IV-B-1 são alternativos, e dependem da tipologia do empreendimento, cujo primeiro deles compreende apenas uma folha de rosto com aspecto geral referente às informações preliminares. Neles são identificados os empreendedores, qualificada a incorporação e apresentado um panorama do empreendimento, bem como quem se responsabilizará pelas informações.

O primeiro quadro a ser preenchido efetivamente é o Quadro I. Além de apresentar informações gerais sobre o empreendimento, traz os cálculos das áreas privativas de uso comum e as totais, divididas por suas diversas modalidades, bem como os agrupamentos das áreas quanto à divisão, distribuição, uso e custo da construção.

O Quadro II é certamente o mais manuseado na norma, uma vez que diz respeito às unidades autônomas (apartamento, sala, loja etc.), de onde se extrai o denominado coeficiente de proporcionalidade, que é calculado a partir das áreas de divisão não proporcional. É utilizado para o rateio das despesas de construção e adotado majoritariamente para a divisão dos futuros custos condominiais, constando a totalidade das áreas do empreendimento, divididas em áreas privativas, áreas de uso comum, áreas de divisão proporcional ou não proporcional, áreas reais, áreas equivalentes, áreas cobertas, áreas descobertas, até chegar às áreas da unidade.

No que se refere aos custos da edificação, as informações se encontram reunidas no Quadro III, que se inicia com a definição do projeto-padrão, entre as 19 opções oferecidas pelos Sinduscons, cujo critério é a adoção daquele que seja o mais assemelhado possível com a construção a ser registrada. É importante lembrar que o custo unitário básico (CUB) mede apenas parte do custo da edificação, devendo ser acrescidos nesse quadro os chamados custos não incidentes (fundações, elevadores, equipamentos, instalações, urbanização etc.).

No caso de ocorrência de subrogação de áreas, ou seja, aquela correspondente às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno, essa aparecerá no Quadro IV-A, que virá completamente preenchido. Isso não ocorre se essa ocorrência não se verifica no empreendimento, cujas unidades sub-rogadas deverão ser identificadas, bem como deverá ser informada a porcentagem dessas unidades a ser dividida entre as demais.

O Quadro IV-B representa um resumo das áreas e dos coeficientes de proporcionalidade devidamente individualizados pelas unidades. Serve de resumo para futuro registro, enquanto o Quadro IV-B-1 tem idêntica função, mas se presta aos condomínios horizontais, destinando parte dos termos às unidades (quintais), enquanto o Quadro V é aquele que traz informações gerais, tais como tipo de edificação, se é residencial, comercial, mista, garagem, ou outro, quantidade de pavimentos, número de unidades por pavimento e número de vagas de garagem por unidade.

Os três últimos, numerados em sequência, são o Quadro VI, no qual se encontra a descrição dos equipamentos e instalações, o Quadro VII, destinado à descrição dos acabamentos de cada cômodo da unidade, divididos em pisos, paredes, tetos e outros, e o Quadro VIII, com a mesma função do anterior, mas destinado às áreas comuns de cada pavimento.

Com isso, procuramos trazer um panorama geral desse importante texto normativo, cuja obrigatoriedade na utilização deriva da Lei 4.591/64, servindo de base legal não só para o registro da incorporação, mas também como documento legal das obrigações do incorporador junto ao comprador no que se refere à futura unidade a ser entregue.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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