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Mercado imobiliário

Gargalos da construção

A demora na aprovação e contratação do financiamento com o comprador pode levar à perda da capacidade de compra

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postado em 27/01/2014 15:41 / atualizado em 27/01/2014 15:46 Francisco Maia Neto /Especial para o Estado de Minas
Ilustração/EM
No fim de 2013, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CbiC) levou ao Ministério da Fazenda a proposta de uma agenda de desburocratização do setor. A fundamentação da proposta foi um estudo elaborado por consultoria internacional acerca dos custos indiretos incidentes sobre a cadeia produtiva da construção, que impactam diretamente no preço final do metro quadrado. Esses custos dificultam o acesso da população à moradia própria, especialmente nos últimos anos, quando o aumento no ritmo dessa atividade também resultou em custos mais elevados, acompanhando a forte demanda registrada no país.

A pesquisa que orientou o trabalho elaborado para a CBiC foi executada com empreendedores do setor em diferentes regiões e com empresas de diversos portes. Cada uma delas apontou os principais entraves encontrados em casos concretos, que foram divididos em oito etapas da construção, desde a compra do terreno até o repasse do imóvel, sendo analisados 16 gargalos representativos desse impacto no setor.

A conclusão mostra que o custo da construção civil poderia ser significativamente reduzido com a eliminação de entraves nas áreas tributárias e jurídicas, ampliação das modalidades de crédito e maior oferta de terrenos passíveis de receber empreendimentos, que fazem com que uma obra habitacional atrase em média 17 meses, chegando a 57 meses de construção, o que poderia ser reduzido para 40, caso não existissem esses gargalos.

No que toca aos custos, o estudo identificou que os obstáculos enfrentados pelos empresários fazem com que o custo aumente em média 9%. No entanto, existem casos em que o ônus atingiu 24%, ou seja, um quarto do valor da obra foi destinado ao pagamento do excesso de burocracia, que, se aliada aos atrasos, resulta na falta de segurança jurídica, uma ameaça ao setor.

Os problemas identificados no estudo iniciam-se pela compra do terreno, onde foram identificadas mudanças no plano diretor e no zoneamento, passando pela aprovação do projeto, onde foi constatada a falta de integração entre os diversos órgãos responsáveis. Isso no que se refere à homogeneidade na interpretação das leis, além de exigências das concessionárias de serviços públicos de água, esgoto e energia que oneram o custo.

A demora na aprovação e contratação do financiamento com o comprador pode levar à perda da capacidade de compra, enquanto o processo de licenciamento esbarra na escassez de uma equipe técnica. Além disso, as contrapartidas exigidas não têm critérios claros, muitas vezes indo além do entorno da obra, e o registro da incorporação imobiliária esbarra em cartórios sem padronização nos procedimentos, que são pouco informatizados e com equipe e estrutura insuficientes para atender a demanda.

Durante a obra, foi constatada a carência de mão de obra qualificada e atuação do Ministério do Trabalho sobre as subempreiteiras contratadas. Ao final, a demora dos bancos em providenciar o repasse dos valores de financiamento ao comprador, aliada às dificuldades no processo de desligamento, associadas à vistoria e emissão do Habite-se.

Tudo isso nos diferencia de outros países, onde existem incentivos fiscais à compra de imóveis, o que já ocorreu no Brasil, abolidos em favor do controle do déficit público. Entretanto, medidas pontuais e possíveis de serem aplicadas pelas autoridades poderiam cortar esses custos burocráticos, reduzindo o valor final dos imóveis.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

Tags: construção

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