Condo-hotel: imóvel ou renda fixa?

O mercado imobiliário, no segmento hoteleiro, se tornou recentemente tema de discussões jurídicas referentes aos chamados “condo-hotéis”, quando a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) notificou mais de 50 empreendimentos. Ela solicitou explicações sobre essa modalidade de negócio, por entender tratar-se de um contrato de investimento coletivo, no qual o investidor adquire o direito de participar dos resultados de um empreendimento imobiliário.

Primeiramente, precisamos entender as diferenças entre esse tipo de investimento e a locação convencional, na qual o valor do aluguel a ser recebido é estabelecido em contrato entre proprietário e inquilino. As eventuais reformas, sejam para promover reparos, aumentar seu uso ou mesmo para embelezar o imóvel, são custeadas pelo proprietário. A aquisição da propriedade pode ser feita em conjunto ou isoladamente e o Imposto de Renda é pago segundo o valor da locação.

Já no condo-hotel, a rentabilidade varia em função do lucro na operação do empreendimento, estando sujeita a diversos fatores. As reformas e mesmo a manutenção são de responsabilidade do administrador, que detém o poder das decisões sobre o imóvel. O investidor adquire uma unidade, mas adere a um pool de proprietários e o imposto é pago sobre a renda.

O que podemos deduzir dessa ação da CVM é que seu foco não é o formato de venda, que pode vir pela aquisição da unidade ou por fração do empreendimento, mas estabelecer um vínculo entre o investidor imobiliário e o rendimento do hotel. Portanto, o entendimento é de que ao adquirir o bem imóvel o cliente assina um segundo contrato, no qual recebe o direito de participar dos rendimentos do investimento hoteleiro em troca do dinheiro aplicado, resultando na assinatura de dois contratos.

A reação de alguns advogados foi imediata, se rebelando contra a iniciativa da CVM, por entenderem não ser cabível a fiscalização dessa autarquia para empreendimentos que se enquadram como condomínios edilícios, caracterizados pela existência de unidades autônomas de uso privativo e áreas comuns, que são regulados pelo Código Civil Brasileiro e pela Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios e Incorporações).

Para esses juristas, a operação imobiliária em curso nada mais é do que a aquisição de uma propriedade imobiliária, na qual o adquirente adere a um sistema em que uma administradora hoteleira opera o empreendimento, revelando simplesmente o exercício do direito de propriedade, consagrado em nossa Constituição Federal. Portanto, segundo esse entendimento, a CVM estaria exorbitando de suas atribuições, pois trata-se de investimento imobiliário em que o proprietário não usa o imóvel, cuja regulação é feita pelo registro de imóveis.

Por outro lado, a CVM entende que sua ação encontra respaldo no inciso 9 do artigo 2º da Lei 6.385/76, que foi incluído à norma legal em 2001, após o famigerado escândalo das Fazendas Reunidas Boi Gordo, que prevê a regulamentação quando “ofertados publicamente quaisquer títulos ou contratos de investimento coletivo que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros”.

Ainda não existem regras específicas para esse tipo de investimento, mas espera-se em breve uma regulamentação. O órgão esclarece que seu objetivo não é afastar riscos, mas exigir informações suficientes para o investidor saber no que está aplicando, o que recebe a aprovação de alguns especialistas, pois enxergam nessa iniciativa uma forma de organizar esse mercado, evitando prejuízos.

De toda forma, independentemente da ação regulamentadora da CVM, o importante para o investidor que desejar aportar recursos nessa modalidade é exigir todo tipo de informação, especialmente no que se refere ao estudo de viabilidade. Deve constar a taxa de ocupação, receita e pontos de sustentabilidade, quando elaborados por empresa independente, que servirão de balizador para os resultados pretendidos.

 

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br