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Mercado imobiliário

Regime de construção 'turn key'

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A necessidade de otimização de um projeto de construção, especialmente quando um cliente não tem nenhum tipo de conhecimento relacionado a essa área, aliado à necessidade de focar no próprio negócio ou atividade profissional tem levado à busca de uma contratação de construção denominada turn key, que pode ser traduzida como chave na mão. A empresa contratada se responsabiliza por todas as etapas, abrangendo a definição do escopo, projeto, aprovação, construção e licenciamento.

Nessa modalidade, pode ocorrer até mesmo a assessoria para escolha do terreno para a futura implantação da obra, ou de um imóvel onde será executada uma reforma. Esse regime, embora mais comum em obras corporativas, nas quais os grandes clientes apresentam sua demanda imobiliária, fora de seu foco negocial, para construção de um imóvel que parte do zero, pode abranger também imóveis residenciais, além de comerciais de menor porte, não só para a construção, mas também para a reforma integral e profunda, como é o caso do retrofit, assim como as reformas de interior, para adaptação de parte do imóvel às necessidades do cliente.

Como essa modalidade, ainda incipiente especialmente em segmentos de menor porte, foge ao convencional, existindo inclusive pouca difusão de conhecimento entre os contratantes, a empresa que se dispõe a operar sob esse tipo de regime deverá disponibilizar uma série de expertises que não costumam estar reunidas em um só local, tais como execução de projetos nas diversas modalidades exigidas em uma edificação, orçamentos, controle e cronograma de obra, gerenciamento dos projetos, contato com fornecedores e acompanhamento da execução, o que pode ocorrer mediante a existência de uma equipe própria ou montagem de uma rede de parceiros, inclusive pela formação de consórcios, com eleição de uma empresa líder.

Ainda que a linha-mestra seja a execução amarrada a um projeto executado sob o mesmo regime de contratação, esse tipo de modalidade pode ocorrer também quando o cliente, proprietário ou adquirente de um terreno, contrata um projeto arquitetônico autônomo. Nesse caso, o regime turn key se aplicará aos demais projetos (estrutural, elétrico, hidráulico etc.), bem como à etapa construtiva como um todo, além da fase de licenciamento final da obra, executada junto aos órgãos competentes, quando estará em plena condição de ocupação e utilização.

Independentemente da forma de contratação, existe um consenso da necessidade imperativa do acompanhamento da execução por profissionais especializados, especialmente no que se refere aos fornecedores, para que cumpram exatamente as especificações exigidas, bem como os detalhes de execução. Isso é necessário para haver garantia da entrega da qualidade exigida, assim como serão cumpridos os prazos contratados.

Especialistas nesse tipo de execução de obra opinam que seu funcionamento está intimamente relacionado a um elevado grau de especificidade no gerenciamento administrativo, sendo umas das principais atividades aquelas relacionadas ao orçamento, aliado ao controle do cronograma físico-financeiro. O contratante costuma levar a ideia de que definirá o produto, fechará um preço e retornará com a obra pronta, dentro do prazo contratado, sendo esse um dos pontos de conflito, pois os contratos usualmente preveem multas por atraso, e os cronogramas muitas vezes se mostram apertados.

É importante que seja implementado um eficiente controle de comunicação ao cliente, existindo empresas que oferecem um sistema de acompanhamento periódico na internet por meio de fotografias que mostram a evolução da obra, além do que é fundamental um acompanhamento pós-entrega, que garanta uma assistência sobre os serviços prestados, abrangendo não só a execução, mas também as instalações e o material aplicado.

 

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

Tags: construção

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