O síndico e as reformas condominiais

A ocorrência do desabamento de dois edifícios no Centro do Rio de Janeiro, em 2012, cujas causas foram atribuídas à execução de obras de reforma em unidades autônomas sem os devidos cuidados, trouxe à discussão a questão da responsabilidade do síndico, bem como de suas obrigações e atribuições no que tange à própria administração condominial e sua interferência entre as áreas privativas e comuns do edifício.

Na esteira dessas tragédias, nas quais foram registrados inclusive muitos óbitos, tanto o Legislativo municipal como o estadual se apressaram em editar leis que instituíram a obrigação de os condomínios contratarem os denominados laudos de autovistoria, elaborados por profissionais habilitados, registrados no CREA/RJ ou no CAU/RJ. Isso caracteriza uma transferência de responsabilidade do poder público para o particular, que passou a arcar com os custos desse trabalho, o que já pode ser constatado pelas placas indicativas nas fachadas das edificações.

Ainda como decorrência desses episódios fatídicos, iniciou-se uma discussão no âmbito da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que culminou com a edição da Norma Brasileira NBR-16.280. Essa norma disciplina as reformas em edificações, objetivando justamente garantir a segurança do edifício, fazendo com que toda intervenção no imóvel que possa alterar ou comprometer sua segurança ou de seu entorno seja submetida a análise prévia, seja da construtora e do projetista, durante o prazo de garantia, ou de engenheiro ou arquiteto após esse período, mediante a elaboração de um laudo técnico.

O objetivo da diretoria técnica contida no texto normativo é orientar o síndico e o condômino interessado na obra, que encontrarão ali os métodos para planejamento, projetos e implicações das reformas, que poderão alterar as características gerais do edifício. Além disso, contém as especificações sobre as características das obras de reforma, da segurança da edificação e seu entorno, do registro documental anterior às obras de reforma, dos procedimentos utilizados e da situação pós-obra.

A existência de regras procedimentais se torna salutar na medida em que a maioria dos adquirentes de imóveis deseja fazer alterações na edificação, seja na parte elétrica ou hidráulica, nos revestimentos de pisos e paredes ou até mesmo com a supressão de paredes e abertura de vãos. A ausência de amparo técnico por profissionais de engenharia ou arquitetura poderá trazer graves consequências, não só na ocorrência de danos materiais, mas até mesmo de vítimas de morte.

Não obstante o reconhecimento da pertinência e da propriedade em se estabelecerem critérios objetivos para a execução das reformas condominiais, a sua aplicação ganhou discussão entre os operadores do direito, uma vez que a norma da ABNT não é lei. Além disso, sua obrigatoriedade de cumprimento só estaria abrangida nos casos em que exista relação de consumo, o que não se verifica entre condomínios, condôminos e o síndico, conceito também relativizado, em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), pelo ministro Luís Felipe Salomão (RESP 1.107.981/MG).

No que tange especificamente ao síndico, sua competência se encontra estabelecida no artigo 1.348 do Código Civil brasileiro, podendo ser ampliada mediante convenção condominial. Mas entendemos que a preocupação com a integridade física dos moradores e a segurança da edificação se enquadra nessas obrigações. Portanto, embora a NBR-16.280 não tenha efeito de alterar a legislação vigente, seu conteúdo trouxe avanços nas diretrizes sobre os procedimentos para reformas em edificações, devendo ser adotado como balizamento para futuras intervenções que alterem as partes internas das unidades autônomas, especialmente aquelas que ofereçam risco à edificação.

 

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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