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Taxas em loteamento fechado

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Surgidos na esteira da notória deficiência do poder público em suprir as necessidades da população, fruto de um orçamento cada vez mais apertado, os denominados “loteamentos fechados” são uma realidade em todas as cidades de médio a grande portes no país, especialmente no que se refere ao item segurança, com a instalação de muros, portarias e vigilância armada que visam proteger a integridade de seus moradores.

Embora não previstos na legislação brasileira, os “condomínios fechados de lotes” se respaldam em leis municipais ou mesmo contratos administrativos de concessão de uso firmados com o poder público municipal, que autorizam não só o fechamento integral do loteamento, isolando-o dos demais ambientes públicos circunvizinhos, como transfere a uma associação de moradores obrigações que seriam afetas à municipalidade. Vão além dos serviços de segurança, atingindo também a limpeza urbana, manutenção das vias públicas e dos demais equipamentos comunitários existentes no local.

Muitos tratam essa relação da associação de moradores com os respectivos proprietários de lotes de forma idêntica ao condomínio predial, embora torna-se imperativo esclarecer que a legislação que regula os loteamentos é a Lei 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano no Registro Imobiliário). O condomínio edilício é regido pelo Código Civil Brasileiro, que disciplina a contribuição condominial dos moradores, e tem caráter obrigatório, segundo as regras contidas na legislação em vigor.

Em razão disso, encontram-se em curso na Justiça brasileira mais de 100 ações em que proprietários de lotes contestam a cobrança de contribuição condominial de associações de moradores. A alegação é de que, segundo dita nossa Constituição Federal, ninguém é obrigado a se associar ou se manter associado a nenhum tipo de organização, o que recebe contestação por parte dos opositores dessa tese, uma vez que constitui enriquecimento ilícito para aqueles que usufruem dos serviços e não contribuem na mesma proporção.

Essa discussão ganhou novos contornos a partir de recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que aceitou o recurso de dois moradores das cidades de Franca e Mogi das Cruzes, em São Paulo, que não aceitam as taxas cobradas pelas associações de moradores. Esse recurso já havia sido rejeitado em primeira e segunda instâncias, sob a alegação de que são beneficiários dos serviços e melhorias. Portanto, obrigados a contribuir para o rateio das despesas.

Ao entender que os moradores não são obrigados a se manter associados à organização dos moradores, esse tribunal superior abriu um importante, senão definitivo, precedente sobre a matéria. Isso porque, em função da existência de diversos processos versando sobre a mesma questão, o rito adotado foi o do recurso repetitivo. Ou seja, após a publicação dessa decisão somente poderão ser apreciados pelo STJ processos cuja decisão, em segunda instância (tribunais estaduais) for contrária ao seu entendimento.

Na prática, isso significa que o acórdão do STJ balizará as decisões que vierem a ser proferidas em instâncias inferiores, que podem julgar de forma diversa, mas com reduzidas chances de sucesso. Não obstante, por tratar-se de matéria constitucional, ainda encontra-se pendente no Supremo Tribunal Federal (STF), recurso sobre o mesmo tema, classificado como de repercussão geral devido à sua relevância e seu impacto social, mas especialistas acreditam que dificilmente será julgado de forma diversa do que decidiu o STJ.

Após a referida decisão, aumentaram os apelos para uma revisão na legislação que disciplina os loteamentos, no sentido de regularizar os empreendimentos imobiliários constituídos por loteamentos fechados no que se refere às relações jurídicas entre moradores e aos aspectos sociais de organização. Isso já se encontra colocado em discussão, inclusive na Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico do Conselho Federal da OAB.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel


E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

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