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Mercado Imobiliário

Fatores que influenciam o valor do imóve

"Existe uma máxima do mercado que enumera os três principais fatores que valorizam um imóvel: localização, localização e localização"

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Os fatores que valorizam ou desvalorizam um imóvel se apoiam no tripé custo-qualidade-utilidade, não existindo listas prontas, uma vez que a análise tem que ser pautada não só pelos aspectos objetivos, mas especialmente sob o prisma socioeconômico do público ao qual se destinam.

Existe uma máxima do mercado que enumera os três principais fatores que valorizam um imóvel: localização, localização e localização. Esse quesito, portanto, tem sido tratado como o principal nesse tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do imóvel, sendo fator determinante na escolha. Deve ser observada a infraestrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.

A partir desses pontos muda o enfoque entre as diferentes faixas de renda. Enquanto as classes mais baixas buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público, as camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e maiores facilidades de acesso. Sob um contexto mais limitado, podemos citar o posicionamento do imóvel no local analisado, diante da possibilidade de invasões ou inundações, sua situação de frente ou fundos, altura, aeração, ventilação, insolação, fatores de insalubridade e vista.

Como exemplos desses tipos de ocorrência encontramos a predileção em razão da posição em relação ao sol nascente, a maior procura por apartamentos situados nos andares mais altos, as lojas com frente para a via pública e os imóveis que têm vista definitiva e atraente.

No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante, cujo valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente. Deve também ser considerada a divisão interna e adequação ao uso programado, assim como a faixa de renda a que se destina.

Aqui se torna imperativo abrir um tópico destinado às vagas de garagem, item considerado até dispensável em meados do século passado, mas que hoje é fundamental para a faixa de alta renda, que requer um número igual ou superior a três vagas por unidade. Outro exemplo se refere à estrutura social e de lazer de um condomínio, que deve se adequar aos usos e necessidades dos usuários, preferencialmente tendo integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos, que permitem maior versatilidade em sua utilização.

Os fatores intrínsecos se referem aos aspectos construtivos, que exercem influência direta sobre o valor da edificação. Destaque para a depreciação física e funcional, devendo também ser objeto de análise o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações, qualidade dos materiais e emprego de novas tecnologias.

Finalmente, cabe uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel, no sentido de evitar alterações de cunho pessoal, que o personalizem, devendo realizar aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel


E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

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