Motivos para a redução da inadimplência nos condomínios

O novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março deste ano, já tem causado impactos positivos nos condomínios. De acordo com uma pesquisa realizada pela Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG) em cerca de 2 mil condomínios de Belo Horizonte e região metropolitana, incluindo imóveis comerciais e residenciais, o número de inadimplentes está caindo. Em abril, foram registrados 12,21% de condôminos devedores; em maio, 11,65% e, em junho, 11,47%.

Os dados demonstram que o novo Código de Processo Civil, que modificou as taxas condominiais para título executivo extrajudicial, tem surtido efeito na cobrança dos valores. Isso porque essas quedas nos mostram que, em função da implantação da nova lei, muitos condôminos já estão se resguardando para evitar possíveis ações judiciais.

Outro indício de que o novo Código de Processo Civil está auxiliando na cobrança dos condomínios é uma pesquisa do Secovi de São Paulo, que mostrou que as ações por falta de pagamento da taxa condominial caíram quase 80% entre abril e junho deste ano na capital paulista em relação ao primeiro trimestre deste ano. Em junho deste ano, foram apenas 92 ações, enquanto houve 874 no mesmo período do ano passado. Isso representa quase 90% de redução no número de processos judiciais, o que pode ser considerado um grande avanço.

Com o novo Código de Processo Civil, se o condômino ficar inadimplente ele será executado e terá três dias para pagar o débito, sob pena de multa e penhora do imóvel. Então, o débito pode ser requerido na Justiça de forma mais célere que antes das mudanças. Além disso, no caso de o condômino não ser o proprietário do imóvel, o locador será indiciado e poderá ter seu bem penhorado pela dívida do locatário.

Uma das grandes causas de a inadimplência ter sempre aumentado nos últimos anos é a baixa taxa da multa aplicada nos condomínios: apenas 2%, mais juros de 1% ao mês. Neste momento que estamos vivenciando, com desemprego, aumento dos valores das contas de água e energia elétrica e inflação alta, as pessoas acabam optando pelo que pagar. Assim, contas como as do cartão de crédito, em que as taxas de juros chegam a até 15% ao mês, são, na maioria das vezes, priorizadas. Por isso, as dívidas de condomínio eram deixadas em segundo plano até a mudança na lei.

Além das mudanças na cobrança das taxas condominiais, o novo Código de Processo Civil colocou outros debates em voga. Esse novo cenário é favorável para a realização de acordos entre as partes, o que será muito mais ágil que a Justiça comum. Nesse sentido, a conciliação se tornou ainda mais essencial para auxiliar na solução da dívida, antes mesmo de se tornar um litígio.

Nesse caso, a taxa de 2% ao mês sobre a conta atrasada passa a ser considerada barata e, portanto, um atrativo, o que facilita ainda mais a negociação e a recuperação do crédito por parte do inadimplente. Para incentivar a conciliação, a CMI/Secovi-MG mantém uma parceria com o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que oferece uma câmara exclusiva para os associados à entidade. O Juizado de Conciliação funciona dentro do Fórum Lafayette.

De acordo com informações divulgadas pelo Tribunal de Justiça, nos cinco primeiros meses do ano foram realizadas 274 conciliações por meio da câmara exclusiva. Dessas, foram gerados 183 acordos e um valor total de R$ 643.204,34. Com isso, conseguimos reduzir o número de processos judiciais e resolvemos possíveis conflitos no relacionamento entre locador e locatário. É nesse caminho que temos seguido e que, acreditamos, trará bons resultados para todos os envolvidos.