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Condôminos inadimplentes podem ser protestados

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Protesto em cartório contra devedor de taxa de condomínio e inclusão de seu nome no sistema de proteção ao crédito têm amparo na lei federal e na lei estadual de Minas Gerais, mas muito cuidado antes de mandar a cobrança para o cartório, porque a base documental e normativa para a gestão administrativa condominial deve estar muito bem legalizada por meio da convenção do condomínio. Caso contrário, o inadimplente que for protestado poderá acionar o condomínio por perdas e danos morais, com grande chance de vitória, impondo aos demais condôminos o constrangimento da ilegalidade e o prejuízo financeiro indenizatório.

A Lei Federal 9.492, de 1997, dispõe que são protestáveis os títulos de créditos e outros documentos de dívidas. Já a Lei Estadual 15.424, de 30/12/2004, estabeleceu que os documentos de dívidas são aqueles caracterizados pela legislação processual como títulos executivos judiciais e extrajudiciais. No que refere aos créditos decorrentes de aluguel e despesas condominiais, a legislação mineira, na nota explicativa V da tabela 3 – “Atos do tabelião de protesto de títulos”, define que títulos e outros documentos de dívidas decorrentes de aluguel de imóveis e seus encargos, bem como as taxas de condomínio referentes às cotas de rateio de despesas e multas, são sujeitos a protesto em cartório.

Para isso, os condomínios devem buscar parcerias técnicas e jurídicas nas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, escritórios de contabilidade ou advogados especializados no setor, porque efetivar o protesto diante da falta de documentação e das condições básicas legais não restará para a Justiça senão desclassificar o protesto e sentenciar o condomínio ao pagamento da indenização por perdas e danos morais para os condôminos protestados.

Deve-se verificar se a convenção do condomínio está corretamente fundamentada e registrada no cartório de registro de imóveis com base na Lei 4.591, de 1964, e artigo 1.332 do Código Civil Brasileiro. Caso não esteja, será necessária a reestruturação da convenção por meio de assembleia devidamente convocada para esse fim, com aprovação de no mínimo dois terços dos condôminos proprietários, devendo constar na ATA-AGE, com clareza, as novas condições e disposições para a cobrança via protesto cartorial após (tantos) dias de vencido. Ainda, que as despesas administrativas e cartoriais pertinentes ao protesto correrão por conta do condômino inadimplente e serão incluídas no próximo boleto da taxa de condomínio. A convenção reestruturada deverá ser registrada no cartório de imóveis.

Em outra assembleia que poderá ser convocada logo depois de obtido o registro da nova convenção (reestruturada), deverá o síndico apresentar a previsão das despesas e receitas mensais do caixa condominial para análise e aprovação por parte da maioria simples dos condôminos presentes, incluindo o fundo de reserva, para fixar o valor total mensal para os rateios entre as unidades condominiais com base nas frações ideais ou conforme determina a convenção, para o período de (tantos) meses, incluindo a condição de que, mediante a necessidade financeira condominial, poderá o síndico, com aprovação de no mínimo dois conselheiros, reajustar a qualquer época o valor do rateio mensal, inclusive durante a vigência do período de (tantos) meses acima referido. Registrar a ata em cartório de notas.

Obter a certeza de que o inadimplente é o proprietário titular da unidade condominial em débito antes de enviar a cobrança para o protesto cartorial, para evitar protestar inquilino ou pessoa não proprietária de unidade e, também, certificar-se de que a data do vencimento do boleto não pago é posterior à Lei Estadual 15.424, de 30/12/2004.

A cobrança condominial via protesto em cartório só funcionará sobre aqueles que ainda não estão protestados por outras dívidas, porque um protesto a mais ou a menos, dependendo da situação do devedor, nada adiantará e o condomínio, nesse caso, iria perder tempo e dinheiro.

Incluir aviso no boleto de cobrança bancária da taxa de condomínio que após (tantos) dias do vencimento a cobrança será enviada para cartório de protestos, mas antes de enviar, reforçar o aviso com outro comunicado por escrito e sob o protocolo de entrega, ratificando que a cobrança da dívida será enviada para cartório de protesto caso não seja paga nas próximas 48 horas.

É importante ficar claro que as reações adversas de inadimplentes protestados, seja via administrativa ou via judicial, poderão ocorrer principalmente por parte dos contumazes, aqueles que sempre ficam longos períodos sem pagar, talvez porque estão pagando preferencialmente outros compromissos que geram multas e juros pesados e podem até confiscar os bens financiados.

A inadimplência eventual, desde que bem justificada pelo condômino devedor, pode ser tolerada, mas não por muito tempo, porque sobrecarrega financeiramente os demais condôminos pagantes. A inadimplência condominial deve ser combatida com a legalidade, que é uma das muitas obrigações do síndico. A necessidade de aporte financeiro no caixa condominial para pagar as despesas básicas mensais é impreteriosa. Caso contrário, ocorreria o desabastecimento de água, energia elétrica, ausência de prestadores de serviços de limpeza, portaria e manutenção cotidiana, falta de manutenção de elevadores, de seguros obrigatórios etc...

O caos administrativo, financeiro e operacional de condomínio tem sido pequeno, mas crescente, numa situação que, além de causar muito desconforto familiar e atritos internos, causa também a desvalorização imobiliária, porque ninguém de bom senso compraria uma unidade num condomínio desestruturado, mas sim, aparecerão os investidores ávidos por oportunidades no mercado imobiliário para oferecer valores irrisórios, menos da metade do valor normal.

 

*Diretor da Administradora Opala e das administradoras de condomínios na CMI/Secovi-MG

E-mail para esta coluna: nerycomercial@admopala.com.br

Tags: mercado imobiliário

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