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Mercado imobiliário

Quem vai assinar os cheques do condomínio?

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Esta é uma pergunta recorrente, mas a questão deveria ser: Qual será a transparência técnica e contábil bancária para os condôminos poderem acompanhar e fiscalizar o fluxo financeiro-bancário do caixa condominial e informações pertinentes?. No passado, quando administrar o caixa condominial era bem simples, o síndico controlava os recebimentos das taxas e fazia pessoalmente os poucos pagamentos de despesas para os fornecedores e empregados, sob um resumido demonstrativo de receitas e despesas mensal/anual. Foi criado o entendimento sócio-condominial de que a segurança financeira estaria no fato de o síndico assinar os cheques.

Ao longo dos anos, o governo brasileiro criou e impôs aos condomínios uma enorme quantidade de leis municipais, estaduais, federais, trabalhistas, sociais e fiscais, por meio de diversas siglas alfabéticas, portarias, resoluções, súmulas, normas etc... Depois, como se já não bastasse, classificou os condomínios de “empresas”, obrigadas ao Cadastro Nacional Pessoa Jurídica (CNPJ), sustentado pelo CPF do síndico que é o representante legal da “empresa” condomínio.

Atualmente, o fato de os cheques serem assinados pelos síndicos não mais representa a plena segurança financeira condominial, porque é comum que os cheques assinados sejam entregues para terceiros pagarem as contas na rede bancária ou diretamente aos credores, dando a oportunidade para que sejam desviados os valores e apresentados recibos de pagamentos fraudados, inclusive sobre os impostos e encargos trabalhistas.

Portanto, atualmente, é raridade encontrar um síndico à moda antiga, porque ninguém mais aceita o compromisso e a responsabilidade de assinar os cheques e enfrentar as filas nas agências bancárias, porque seria um limitador da liberdade pessoal do síndico quando desejar viajar. Isso porque, antes, teria que reunir-se com a administradora para antecipar as assinaturas de cheques ou fazer procurações para terceiros, situações que, diante de possíveis improbidades financeiras com os cheques ou procurações, o síndico terá que responder perante os demais condôminos.

Por outro lado, administradoras também não estão querendo trabalhar com a conta bancária condominial sob as assinaturas de cheques pelos síndicos, porque são grandes as dificuldades para localizar, agendar e encontrar com os mesmos para coletar as assinaturas. E mais, porque existem as significativas despesas de traslados de cheques (moto boy) e os sérios riscos de vida para transportar valores.

Os dois sistemas para exercer a administração profissional financeira, bancária e contábil de condomínios mais utilizados pelas administradoras, são os seguintes:

Conta Pool - é o sistema administrativo financeiro mais antigo e que vem sendo praticado por várias administradoras, no qual é feito o agrupamento de todos os créditos (recebimentos de taxas) em uma única conta bancária sob a titularidade e responsabilidade da administradora, que, por meio do extrato bancário, seleciona os lançamentos financeiros para serem digitalizados no sistema contábil próprio da administradora, para gerar os balancetes individualizados dos condomínios. Portanto, não existe a plena interação eletrônica informatizada entre a “conta pool” bancária, com os balancetes contábeis dos caixas financeiros dos condomínios.

Conta gestora condominial - é o sistema que algumas das principais administradoras de condomínios nas maiores cidades brasileiras já migraram, ou estão migrando na medida das possibilidades técnicas e financeiras. Isso porque demandam gastos para “comprar” o licenciamento do software, taxa de manutenção mensal e muito trabalho técnico para a implantação do sistema e início de operação. Mas os resultados são ótimos e proporcionam grande confiabilidade técnica e operacional.

Esse sistema manteve as principais ferramentas e características de praticidades operacionais do conta pool e agregou na base os recursos para a individualização financeira e contábil condomínio por condomínio, eliminando os riscos de erros de digitações do sistema antigo, com as exportações e importações de dados eletrônicos de centavo por centavo movimentados na “conta gestora bancária” diretamente dos computadores do banco depositário, para as contas individualizadas dos caixas dos condomínios. Além da total transparência e segurança financeira, roporciona a rastreabilidade sobre a movimentação bancária diária, mensal e anual, para dirimir as dúvidas ou discordâncias financeiras entre os síndicos, condôminos e administradoras.

Uma terceira modalidade financeira condominial, pouco utilizada no mercado, mas tão eficaz e legal quanto às outras acima mencionadas, é quando o condomínio, através de seu representante legal, fornece a procuração cartorial para um síndico profissional ou uma administradora de condomínios, para a gestão financeira bancária e, , demais atribuições administrativas, trabalhistas, sociais e fiscais.

Fundo de Reserva Financeira do Condomínio - Ao contrário do que pensam algumas pessoas, o síndico pode e deve sacar os valoresdo fundo de reserva para pagar despesas emergenciais ou não previstas de fornecedores de produtos ou serviços, direitos e obrigações trabalhistas, sociais e fiscais, para suprir o saldo devedor no caixa (conta bancária) ou para substituir valores de taxas não pagas por inadimplentes, até porque, o fundo de reserva financeiro, lógico, é para suprir a falta financeira do caixa. Mas logo depois, o quanto antes possível, o síndico deverá convocar uma assembleia para apresentar os fatos aos demais condôminos e colocar em votação o ressarcimento financeiro para o fundo de reserva, neste caso, certamente por rateio extra, ou se for possível e a assembleia preferir, poderá ratificar os saques em questão, sem a necessidade do rateio extra.

 

*Diretor da Administradora Opala e das administradoras de condomínios na CMI/Secovi-MG

E-mail para esta coluna: nerycomercial@admopala.com.br

Tags: mercado imobiliário

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