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Mercado imobiliário

Tarifas bancárias e custos de geração de documentos

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Como disse um síndico sobre as tarifas bancárias... “Vai ficar pior, porque os bancos não estão ganhando tanto dinheiro e a solução é suprir os ganhos com as cobranças de tarifas cada vez maiores”. Mas trocar de banco seria trocar seis por meia dúzia, porque todos eles cobram valores bem próximos e sabem que a manutenção da conta bancária condominial é indispensável. Caso contrário, como seriam feitas as cobranças de taxas de condomínio? Síndicos batendo de porta em porta para receber dinheiro, porque, em cheques, onde depositar? Como fazer os pagamentos das contas de água, energia elétrica, prestadores de serviços, salários e encargos trabalhistas? Mandar o portador sair carregando dinheiro pelas ruas até entrar numa agência bancária? Óbvio que não.

A maioria dos condomínios gera boa movimentação bancária durante os primeiros dias do mês, mas depois mantêm pequenos saldos nas contas correntes até o fim de mês, fato desinteressante para os bancos, que cobram tarifas cheias. Mas, por meio de grandes e bem estruturadas administradoras, os condomínios poderão ser beneficiados com descontos nos valores tarifários de até 10%, porque essas administradoras concentram grandes recursos financeiros condominiais no banco depositário e demandam enorme volume de serviços bancários com as cobranças de boletos e pagamentos das contas. Isso cria condições para que os bancos possam conceder descontos nos valores tarifários.

Em um condomínio residencial de tamanho médio – com serviços de portaria 24 horas e de limpeza, com uma faxineira diária, dois elevadores e áreas de lazer e uso comum (não do tipo clube) –, os custos mensais com as tarifas bancárias representam cerca de 2% das despesas, percentual bem razoável se considerar a segurança administrativa, financeira, contábil, trabalhista e fiscal resultante. Nota: Quanto maior o condomínio e o seu fluxo financeiro, menor será o percentual do custo tarifário e, ao contrário, quanto menor o condomínio e o seu fluxo financeiro, maior será o percentual do custo tarifário, ficando entre 1% e 6% das despesas.

Os quantitativos de documentos contábeis e trabalhistas impressos mensalmente para atender à legislação estão crescendo muito porque, depois da iniciativa governamental de transferir para os contribuintes o ônus da gestão documental, várias empresas fornecedoras de serviços ou produtos estão criando dificuldades para enviar os boletos físicos bancários para os condomínios. Com o envio por e-mail, elas obtêm reduções de custos com papel, tinta e postagem de correios.

Muitos e-mails chegam para os síndicos ou administradoras de condomínios com uma ou duas páginas com a “ordem de serviço” e relatório de serviços prestados, mais uma página com a nota fiscal e outra com o boleto bancário para serem emitidas. Quando do pagamento eletrônico bancário, uma cópia do comprovante da remessa de pagamento e, depois da confirmação de pagamento, mais uma cópia do “recibo” e, assim, serão cinco ou seis folhas de papel impressas para documentar um único pagamento.

As interações eletrônicas para cobranças e pagamentos bancários vieram para ficar. Elas são favoráveis financeiramente para os condomínios pagadores das contas, porque os custos são menores se comparados com os custos de mandar um portador nas agências bancárias, considerando ainda, a importante possibilidade para a rastreabilidade bancária/contábil, fator de total segurança sobre as movimentações financeiras do caixa condominial.

Mais complexos e dispendiosos são as obrigações documentais trabalhistas, sociais, sindicais, previdenciárias e fiscais obrigatórias para os condomínios empregadores. Isso porque todos os processos eletrônicos são determinados por leis, siglas, normas, portarias, súmulas e convenção sindical, e a burocracia trabalhista brasileira permanece no “tempo do antigamente”, exigindo que toda a documentação seja impressa em papel, alguns devendo conter o carimbo do CNPJ do condomínio empregador, antigamente conhecido por “carimbo do CGC”. Isso porque a fiscalização do Ministério do Trabalho e da Previdência Social e os tribunais trabalhistas não aceitam a documentação digitalizada.

O condomínio com apenas um empregado terá que imprimir a média de 24 documentos trabalhistas mensais, que, somados aos de férias e 13º salário, vai gerar a média mensal de 30 cópias. E, ainda, para o síndico ou administradora formatar o balancete físico mensal, gastará outro tanto de cópias. Haja espaço para que os condomínios possam arquivar tantos documentos e mantê-los ao dispor da fiscalização trabalhista, social e fiscal, por prazos que variam entre cinco e 25 anos.

Para complicar ainda mais a burocracia trabalhista e social brasileira, vem aí o “e-Social”. Trata-se da obrigação que os empregadores têm de informar centenas de dados trabalhistas e sociais para o governo federal obter o maior controle cadastral sobre os trabalhadores. O “e-Social” é muito complexo e será muito trabalhoso e caro para os empregadores, notadamente as pequenas e microempresas (incluindo os condomínios), fatores que estão causando adiamentos na data de início da nova obrigação, mas que provavelmente vai vigorar a partir de janeiro de 2015. Que se preparem os síndicos e administradoras...

*Diretor da Administradora Opala e das administradoras de condomínios na CMI/Secovi-MG

E-mail para esta coluna: nerycomercial@admopala.com.br

Tags: mercado imobiliário

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