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Mercado imobiliário

Consumo de água nos condomínios

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Em São Paulo, anos atrás, foi promulgada a lei conhecida por Individualização do Consumo de Água Condominial, obrigando as construtoras a instalar tais sistemas em suas novas construções de prédios e, para os condomínios já existentes, determinou longo prazo para a conclusão das adaptações técnicas referentes. Aqui nas Alterosas existe, ou existiu, um projeto de lei similar, hoje não mais comentado no mercado construtivo e administrativo condominial.

Várias construtoras atuantes nas regiões da Grande BH passaram a incluir nas suas construções prediais residenciais o sistema de individualização do consumo de água, mas o mesmo não ocorreu nas construções de prédios comerciais, porque nesses casos o sistema de cobrança mensal da Copasa é diferenciado por fixação de volume de água a ser consumida pelo condomínio, com o que, normalmente, o consumo real medido por meio do hidrômetro fica abaixo da metragem cúbica arbitrada pela Copasa, ou seja, os condôminos, não raramente, pagam pela água não consumida.

Portanto, a instalação de individualização seria inócua para a redução de preços nas contas da Copasa. Vale ressaltar que alguns condomínios comerciais, de maior porte predial, já entraram na Justiça contra a Copasa reivindicando pagar somente pela metragem cúbica de água realmente consumida e, também, para serem ressarcidos de valores indevidamente cobrados/pagos no passado.

A questão de as construtoras optarem pela construção de novos prédios residenciais nas áreas urbanas da Grande BH com o sistema de individualização do consumo de água por apartamento – mesmo não sendo obrigação legal –, justifica-se como marketing para as vendas dos apartamentos, porque existe muita procura por parte de casais ou famílias com poucas pessoas para comprar apartamentos em prédios providos da individualização.

De outro lado, existem famílias bem numerosas que optam por prédios sem o sistema de individualização de consumo de água, formando dois grupos de compradores distintos: um não querendo pagar além do consumo real e outro querendo o contrário, pagar menos do que o consumo real. Este último nos faz lembrar a Lei de Gerson, aquela de levar vantagens. Nos condomínios já construídos sem o sistema de individualização de consumo de água, diante da intenção de aprovação condominial para implantar o sistema de individualização, sempre prevalece os mesmos princípios opcionais das famílias mais ou menos numerosas, dificultando a obtenção de dois terços dos votos favoráveis em assembleias, necessários à aprovação do projeto em questão.

Excluindo as atipicidades, o consumo médio mensal de água por apartamento em prédios residenciais sem piscinas ou saunas varia entre 26 e 34 metros cúbicos (m³) por mês, e nos prédios com piscinas ou saunas varia entre 34m³ e 44m³ por mês, sendo que a conta da Copasa é calculada por meio da leitura de metragem cúbica realmente consumida. Já nos prédios comerciais, a Copasa cobra mensalmente pela metragem cúbica de água preestabelecida e, se houver consumo além disso, cobrará o excedente. A média de consumo mensal por unidade condominial (salas, lojas, pilotis...) fica entre 4m³ e 6m³, dependendo das atividades profissionais praticadas no prédio.

Os poços artesianos já existentes em poucos condomínios nas áreas urbanas da Grande BH geram pouca ou nenhuma economia financeira para os seus usuários, porque a Copasa continua cobrando a taxa de esgoto e impostos legais, mais os custos de funcionamento e manutenção do poço, inclusive com os eventuais reparos de defeitos, lembrando ainda que, ocasionalmente, o condomínio tem que complementar o fornecimento de água via Copasa.

Para abrir um poço artesiano é necessário obter o licenciamento no Instituto Mineiro de Gestão das Águas (Igam-MG), por meio de processo administrativo que demora no mínimo seis meses para ser obtido, isso se não houver impeditivos técnicos legais. Os custos com a obra de abertura e instalação do poço artesiano são altos e o retorno do investimento é lento, muito lento, fato que desanima alguns condôminos e inviabiliza a votação favorável de dois terços deles.

Então, podemos concluir que optar pela instalação do poço artesiano não representa necessariamente um bom negócio. Mas, por outro lado, não existindo o poço no condomínio, sempre ficará a preocupação sobre a possibilidade de grandes reajustes nos preços da água e o “fantasma” da falta de água via Copasa. Prevalecendo as esperanças para termos muitas chuvas, que a capacidade governamental possa garantir o abastecimento ininterrupto e, principalmente, que haja conscientização popular para usar a água com moderação, inclusive combater os “roubos” por meio dos “gatos”, como são conhecidos os desvios clandestinos nas tubulações “puxando” água por fora dos hidrômetros, sem ter que pagar por ela.

 

*Diretor da Administradora Opala e das administradoras de condomínios na CMI/Secovi-MG

E-mail para esta coluna: nerycomercial@admopala.com.br

Tags: mercado imobiliário

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