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Mercado imobiliário

Despesas nos condomínios

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A contabilidade sobre o fluxo financeiro do caixa condominial deve escriturar dois tipos de despesas: ordinárias e extraordinárias, sendo que ambas são de responsabilidade final dos condôminos-proprietários, podendo esses, por meio de contratos de locações dos imóveis, transferir algumas das despesas para seus inquilinos.

Despesas ordinárias: São aquelas referentes à funcionalidade predial e condominial, tais como serviços de limpeza e portaria, jardinagem, manutenção de máquinas, equipamentos e áreas de uso comum, pintura das áreas de circulação, reparos elétricos e hidráulicos etc. Correm por conta dos usuários do condomínio, sejam eles proprietários ou inquilinos.

Despesas extraordinárias: São aquelas referentes aos reparos e reformas estruturais indispensáveis para a perfeita funcionalidade predial, tais como as reformas de elevadores, das áreas de uso comum, fachadas do prédio, telhado, rede elétrica e de esgoto, caixa d’água, piscinas, saunas etc. Correm por conta dos proprietários das unidades condominiais.

IPTU: Sobre o lote vago onde será construído o prédio, já existe a cobrança do IPTU (territorial), que, durante a construção, será pago pela construtora ou rateado entre os condôminos. Quando o prédio estiver pronto, durante o processo administrativo para obter o habite-se na prefeitura, o IPTU será reclassificado para predial e desmembrado entre as unidades condominiais, com base nas frações ideais nas escrituras de propriedade e convenção do condomínio. A responsabilidade de pagar IPTU é do condômino- proprietário, podendo ser transferida para seu inquilino por meio do contrato de locação, mas o proprietário continuará sendo o responsável perante a prefeitura.

Fundo de reserva do condomínio: É uma questão que requer a prévia normatização condominial, porque a Lei.4.591 – capítulo II – da Convenção de Condomínio – § 3º – estabelece: “Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: J – “a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” - No entanto, muitas convenções são “silenciosas” e outras tantas estabelecem a obrigação para ter o fundo de reserva, mas não especificam o percentual aplicável sobre os rateios financeiros mensais do caixa. O percentual mais utilizado pelos condomínios é de 5% – índice adotado por questão de razoabilidade, não obrigatório.

O mais aconselhável para a administração de recursos financeiros do fundo de reserva condominial seria que as contribuições fossem cobradas somente dos condôminos-proprietários (não inquilinos), porque, assim sendo, diante de eventuais necessidades do caixa administrativo, pode-se fazer uso do dinheiro do fundo de reserva para pagamentos de despesas ordinárias. Nessa situação, o síndico mandará incluir um rateio complementar nos próximos boletos das taxas de condomínio (pagas pelos usuários), para arrecadar e restituir o valor que foi sacado do fundo de reserva.

Reformas prediais: O ideal seria que o condomínio formasse o caixa financeiro de obra separadamente do caixa administrativo e do fundo de reserva. Nessa nova conta (caixa), fazer as arrecadações financeiras “Obra” somente sobre os condôminos-proprietários, excluindo os inquilinos. Os condôminos-proprietários, nesse caso, terão em mãos os dados financeiros sobre os investimentos que fizeram nas melhorias construtivas, inclusive, para declaração no Imposto de Renda sobre a valorização imobiliária.

 

*Diretor da Administradora Opala e das administradoras de condomínios na CMI/Secovi-MG

E-mail para esta coluna: nerycomercial@admopala.com.br

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