Lugar Certo

O rateio de despesas é uma questão delicada, que gera dúvidas e conflitos entre os condôminos de edifícios residenciais e comerciais. As discussões giram sempre em torno do critério que deve ser usado para fazer a divisão. Coberturas e unidades com áreas privativas maiores que as demais geram o pagamento de uma parcela maior? Determinar a distribuição das despesas em função da fração ideal do terreno ocupada por cada unidade é um critério legal?

Para o advogado Jader Nassif (foto), embora seja um assunto polêmico, o rateio de despesas nos condomínios não é uma questão complexa do ponto de vista jurídico. Segundo ele, toda a legislação vigente no Brasil sobre o tema – Lei Federal 4.591, Código Civil e MP do Bem – estabelece que a divisão das despesas deve ser feita entre os condôminos na proporção da fração ideal do terreno ocupada pela unidade, salvo disposição em contrário determinada pela convenção de condomínio.

"Portanto, o rateio de despesas na proporção da fração ideal só é obrigatório se a convenção for omissa", informa o advogado. Nos casos de reformas, aquisição de equipamentos ou de outras despesas extraordinárias, o rateio deve ser feito seguindo o mesmo critério adotado para a divisão das despesas ordinárias. A fração ideal serve para os casos em que a convenção é omissa ou outro critério estabelecido por ela.

Jader Nassif observa que muitos condomínios têm optado pelo rateio igualitário, critério que determina a divisão das despesas pelo número de unidades dos edifícios. "Eu, particularmente, sempre que contratado para elaborar uma convenção, sugiro o rateio igualitário, por considerá-lo um critério mais justo", revela o advogado. Ele explica que, com a exceção das despesas referentes ao consumo de água, todos os custos embutidos na taxa de condomínio são decorrentes da manutenção das áreas comuns dos edifícios, o que, na sua avaliação, não justifica a cobrança de uma parcela maior ao condômino proprietário de uma unidade de maior área.

"A água é apenas um item no total de despesas de um condomínio. Já os custos para manutenção das áreas comuns são os que mais pesam na composição da taxa de condomínio e não há como mensurar o uso que cada condômino faz dessas áreas para se estabelecer a cobrança de parcelas diferentes para cada unidade. Quem tem um apartamento de 250m² usa mais a portaria, a piscina ou o elevador do que o proprietário de uma unidade de 100m²?", argumenta.

Em condomínios comerciais, como shoppings, diz Jader Nassif, é comum também que a convenção determine o pagamento de uma parcela menor pelas lojas âncoras. "Como essas lojas chamam o público para o centro comercial, elas pagam cerca de 20% da parcela cobrada dos demais estabelecimentos do condomínio. Isso é lícito, desde que previsto na convenção".

Mas o condômino que se sentir lesado pelo critério de rateio de despesas adotado por seu condomínio pode recorrer à Justiça. De acordo com Jader Nassif, os tribunais brasileiros aceitam critérios diferentes da divisão na proporção da fração ideal do terreno ocupada pela unidade, desde que esteja estabelecido na convenção e não haja enriquecimento ilícito ou ônus exagerado para alguma das partes. "Se o condômino provar que está sendo onerado exageradamente ou que um outro está lucrando com a situação, vai obter o ganho de causa", assinala.