Lugar Certo

Luiz Fernando Pires, do Sinduscon-MG, reivindica objetividade e clareza no texto das novas regras a serem estabelecidas

Embora tenham participado da 3ª Conferência Municipal de Política Urbana (Compur), cujas decisões serviram de base para a formulação das medidas contidas no Projeto de Lei 820, que propõe alterações na Lei de Uso, Parcelamento e Ocupação do Solo, as entidades representativas dos empresários do mercado imobiliário negociam com o Legislativo e o Executivo mudanças no texto. De acordo com Otimar Bicalho, diretor da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi-MG), as decisões aprovadas pela conferência representam o consenso possível entre os segmentos popular, empresarial e técnico, mas, depois de muitos estudos técnicos e simulações, os empresários do setor chegaram à conclusão de que as restrições construtivas estabelecidas no projeto podem resultar num aumento de até 15% no preço das unidades de novos empreendimentos. Uma distorção que precisa ser corrigida ou minimizada.

"As propostas aprovadas na Compur representam um avanço em relação ao que foi apresentado pela prefeitura durante os debates e o consenso possível diante de posições tão diferentes dos diversos segmentos ali representados. Mas a realidade é que 90% de nossos associados ficaram insatisfeitos e mostraram, por meio de cálculos e simulações, que, do jeito que estão no projeto, as medidas restritivas vão acarretar um aumento de até 15% no preço das unidades", frisa Otimar Bicalho, um dos delegados da CMI/Secovi-MG na conferência.

Ele afirma que a redução no tamanho dos empreendimentos, decorrente da diminuição do coeficiente de aproveitamento dos terrenos determinado, entre outras medidas, pelo corte linear de 10%, pela limitação do número de garagens e pela inclusão das áreas de circulação horizontal e vertical, como corredores e escadas, no cálculo geral da área construtiva, vai acarretar perdas em produtividade e diminuição na escala de faturamento dos empreendimentos, que resultarão no aumento de preços das unidades.

"Os empreendimentos terão menor número de unidades. A redução que calculamos é de cerca de 25%. Portanto, para atender a demanda, teremos de executar maior número de empreendimentos, com a contratação de mais equipes, o que representa aumento de custo e menor produtividade para cada trabalhador", explica. Além disso, assinala o diretor da CMI/Secovi-MG, por ser menor, cada empreendimento vai gerar um faturamento também mais reduzido.

"Sem falar dos custos que já tínhamos computado no próprio processo da conferência, decorrentes da outorga onerosa, para o empresário que tiver que aumentar o aproveitamento do terreno em que vai construir, ou da outorga especial para ampliar o número de vagas de garagem. Tudo isso reflete no preço do apartamento, se o empresário quiser manter sua margem de lucro", assinala Otimar Bicalho ao lembrar que o consumidor terá de arcar também com um possível aumento da taxa de condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Se o empreendimento ficar menor, raciocina o diretor da CMI/Secovi-MG, o rateio de despesas do condomínio será feito por um número também menor de unidades. Já o IPTU poderá ficar mais caro porque é calculado sobre o valor venal do imóvel.

COEFICIENTE

O diretor da Prolar Netimóveis, Vinícius Araújo, que também participou como delegado da conferência, questiona se as medidas restritivas vão mesmo conter o adensamento nas regiões já bastante ocupadas e ainda muito demandadas. "Não adianta restringir o coeficiente de aproveitamento dos terrenos, se existe a possibilidade de compensar essa perda com a outorga onerosa. Em regiões como a Centro-Sul, a demanda é alta, portanto, os empreendimentos continuarão a ser executados, ainda que com um custo maior. Não vejo eficiência nessa medida no sentido de conter o crescimento de regiões já adensadas", argumenta.

O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Luiz Fernando Pires, reivindica maior objetividade no texto das novas regras que serão estabelecidas. "Concordamos com a essência do que foi aprovado na conferência e com a introdução de conceitos como o da outorga onerosa, mas, nas tratativas que estamos fazendo com o Legislativo e o Executivo, reivindicamos regras claras principalmente em relação às fórmulas para o cálculo de índices e coeficientes, de maneira que a aprovação de projetos não fique sujeita à interpretação subjetiva de um funcionário do Executivo. Com isso, teremos um tratamento equânime para todos os empreendedores", afirma.