Lugar Certo

Otacílio de Souza Cunha enfrentou dificuldades como financiamento imobiliário e quase perdeu seu imóvel em leilão

26 de agosto de 2010 - A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de proibir a capitalização de juros no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e a venda casada de seguros é de 23 de setembro do ano passado e agora começa a surtir efeito, com as primeiras liminares de suspensão de leilão sendo deferidas com base nessa decisão. Segundo o diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, o avanço do Judiciário na suspensão dessas execuções que não oferecem possibilidade de defesa para os devedores tem sido cada vez maior e engloba não só a execução extrajudicial do Decreto Lei 70/66, como a prevista na Lei 9.514/97 (que dispõe sobre a alienação fiduciária), mas até mesmo as execuções hipotecárias propostas na Justiça, avalia.

Conforme explicaodiretor,o entendimento do STJ, acertadamente, determina que as execuções sejamsuspensas atéojulgamento da ação que pede a revisão do financiamento. Mas nada impede queomutuário proponha a ação no momento da execução e já requeira, liminarmente, que o procedimento de execução seja suspenso. Nesse caso, a exigência é de que o questionamento judicial (revisão do contrato) esteja fundado em jurisprudência do STJ ou STF, que engloba a capitalização de juros, a venda casada do seguro e os aumentos abusivosdas prestações.

Os tribunais também autorizam a suspensão (ou anulação) das execuções quando um ou mais dos requisitos não é cumprido. Como exemplo, o imóvel que vai a leilão por preço vil, que represente menos de 60% de sua avaliação. O devedor tem que ser previamente notificado (via oficial de Justiça ou do cartório de títulos e documentos) sobre a dívida, dependendo do contratoeda leique regulamenta um o uoutro procedimento de execução.

O importante, segundo frisa José Geraldo Tardin, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), é queomutuário que encontre dificuldades em pagar a prestação, seja por ter perdido o emprego, seja por ter perdido renda ou mesmo por discordar da forma de reajuste das prestações ou do saldo devedor, procure imediatamente uma ação judicial para questionar esses problemas. Com a ação na Justiça, o mutuário pode pagaraprestação via depósito judicial e, assim, evitar que o imóvel vá a leilão, sugere.

ADIMPLENTE
Otacílio de Souza Cunha firmou um contrato há mais de 20 anos,comointuito de adquirir moradia e, pelo prazo inicial, o saldo devedor seria pago em 240 meses, sendo que começouaquitá-loemjaneiro de 1990 e terminou em dezembro de 2009. Todas as prestações foram devidamente quitadas. Ocorre que, mesmo depois do pagamento de todas as parcelas, resta um saldo devedor (residual) que ultrapassa R$ 85 mil.

Ele descobriu, com o auxílio da ABMH, que o saldo devedor estava inflado, haja vista que durante todo o período contratual as prestações foram insuficientes para quitar os juros mensais do contrato, fenômeno conhecido como amortização negativa, que, por sua vez, causa a cobrança de juros sobre juros, a qual, como se sabe, é vedada no ordenamento jurídico em qualquer periodicidade (mensal ou anual), nos termos da Súmula 121 do STF, cujo julgamento ocorreu de acordo comorito da Lei dos Recursos Repetitivos (Lei 11.672/08).

Inconformado por ter pago todas as prestações e ainda ser cobrado pelo banco, Otacílio procurou a ABMH. Fiquei com medo, pois os advogados da Caixa Econômica Federal começaram a ligar e dizer que poderia haver o risco de eu perder o imóvel. Queriam que eu passasse a pagar prestações de quase R$ 1,5 mil. Então, recorri à Justiça e estou pagando em juízo os mesmos R$ 260,61 que pagava antes. E sem o risco de ter minha casa levada a leilão antes do fim do processo, diz.

Para José Geraldo Tardin, a decisão do STJ de impedir os leilões de casos ainda na Justiça dentro de algumas condições previstaséde grande importância para os mutuários do SFH. Afinal, todos os meses, pelo menos 5 mil leilões são realizados por essa modalidade, sendo que o posicionamento do STJ e do TRF 1ª Região pode frear o abuso dos bancos.