Lugar Certo

3 de setembro de 2010 - O Brasil vive um boom imobiliário com recordes de recursos para financiamento. O mercado está aquecido não só pela maior oferta de crédito, mas também pelo aumento da massa salarial. Mas quando é a hora de comprar a casa própria? O especialista em Consultoria Imobiliária e conferencista do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI-SP) e do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (SCIESP), Givaldo Alves de Lima, enumera os pontos que devem ser considerados para a decisão. Confira:

Quando comprar
O primeiro passo é verificar quanto dinheiro o consumidor pode disponibilizar, identificar que tipo de imóvel pode comprar e partir em busca dele.

Para saber quanto dinheiro pode usar, é necessário somar o que tem guardado, se tem FGTS e o valor de financiamento a sua renda permite.

Vale lembrar que o ideal é comprometer não mais que 20% da renda com as prestações porque, além das despesas iniciais - como registro, ITBI, alguma adequação física, etc - há outras no dia a dia, como condomínio e manutenção.

Por outro lado, os atuais contratos não possuem vínculo com a equivalência salarial e qualquer aumento acima do normal nos índices da TR (fator de correção das prestações) pode comprometer todo o financiamento.

É fundamental verificar se está com a documentação necessária para o financiamento. Se faltar algo, é bom providenciar enquanto pesquisa o imóvel.

Givaldo Alves de Lima

Busca pelo imóvel
É preciso achar vários imóveis com o perfil desejado, para poder escolher o mais conveniente em termos de preços e condições de financiamento.

Escolher o imóvel implica também em saber da infraestrutura urbana das proximidades e investigar junto à vizinhança possíveis incômodos existentes na região: barulhos excessivos, vandalismo, enxentes freqüentes, vizinhos incômodos, segurança...

Negociação e contrato
Escolhidos os imóveis mais convenientes, chega a hora de negociar sem medo e com um pouco de ousadia. Os vendedores mais experientes mostram uma certa inflexibilidade, mas são dobrados por um comprador paciente, que mostra que tem outras ofertas melhores. Se paciência é uma virtude, o é ainda mais nessa "compra da vida".

Cuidado: dinheiro não é tudo. Os termos do contrato são componentes importantíssimos a levar em conta na negociação. Leia atenta e pacientemente o Contrato, marcando os pontos duvidosos. Não é tarefa fácil, já que, por ser algo muito específico, até advogados têm dificuldades na interpretação.

Fique atento ao teor dos contratos propostos pelos diversos vendedores para imóveis equivalentes e leve em consideração as vantagens de cada proposta.

Tenha claros as dimensões do imóvel, o layout, o andar, quantas vagas de garagem, tipo de acabamento com o qual o imóvel será entregue e outros detalhes.

Procure escolher o sistema de amortização com menor oneração, qual seja, a tabela "SAC". Dê preferência a contratos que incluam um bom seguro contra desemprego, desde que os custos adicionais não sejam abusivos. Importante: você não é obrigado a fazer o seguro com o mesmo banco que está financiando o imóvel.

Confira no contrato se as taxas de juros, parcelas intermediárias e outros encargos estão descritos conforme conversado. Pergunte ao vendedor acerca de todos os pontos do contrato sobre os quais tenha dúvidas. Insista até que a explicação seja convincente. Tudo, absolutamente tudo o que for tratado, tem de estar escrito no Contrato.

Imóvel na planta
Se o imóvel ainda estiver na planta, alguns cuidados adicionais devem ser tomados, porque está havendo muitos atrasos de entrega, como admitem as construtoras isoladamente e entidades representativas da construção civil. De janeiro ao dia 10 de julho, por exemplo, quase quadruplicou, em relação a igual período de 2009, o número de queixas de consumidores que tiveram problemas com imóveis, segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa do Consumidor (Ibedec). Setenta por cento delas foram de compradores que não receberam a moradia no prazo combinado.No Procon de São Paulo, aumentaram em 106,6% as reclamações desse tipo no 1º semestre.

O consumidor deve pesquisar o histórico da empresa no mercado, começando por uma simples busca na internet. Empresas que já prejudicaram compradores sempre aparecem, inclusive mencionadas pelos lesados. Se essa pesquisa não acusar nada, a empresa pode estar limpa, ou ser tão nova que ainda não apareça.

Pode-se também pesquisar nos arquivos virtuais do Procon e do Judiciário. Em ambas as pesquisas, é importante ter a razão social correta da empresa, e não apenas o nome fantasia.

É indispensável pedir à empresa uma lista de referências, com compradores dos últimos cinco anos. Comunicar-se com pelo menos 2 de cada ano, perguntando sobre o seu grau de satisfação.

Peça à empresa documentos que comprovem a situação legal do terreno junto à prefeitura e que o projeto do imóvel está devidamente aprovado.Sem isso, o comprador jamais obterá a escritura.

No contrato, deve haver prazo claro para a entrega do imóvel. Nunca aceite tolerâncias de atraso maiores que seis meses. Deve estar muito clara a cláusula que dispõe sobre a devolução do dinheiro pela construtora em caso de desistência do comprador causada por atrasos de entrega.

Consórcio
É uma boa opção para quem não precisa do imóvel com urgência e tiver reservas para dar um lance a médio prazo, para não depender apenas da sorte.

Imóveis usados
Uma parcela dos consumidores que estão partindo para um imóvel novo, está vendendo o seu usado. Portanto, há bons imóveis usados disponíveis, cuja negociação é muito mais flexível do que a dos novos; já que o vendedor pode estar com pressa. Os cuidados devem ser os mesmos que para comprar um imóvel novo, somados a um importantíssimo: a documentação desse imóvel e de seu proprietário; fator imperativo para se obter o financiamento.

Tendências do mercado
O que mais se procura hoje são os imóveis de dois dormitórios (39,9% do total, em maio).Os de três dormitórios responderam por 34,2% das vendas. Portanto, se você procura outro tipo de imóvel, deve haver boas ofertas, mas se você procura o mesmo que a maioria, não há problema: lembre-se de que está havendo mais ofertas do que procura.

Organização
Para garantir o sucesso dessa importante aquisição, compre um caderno para anotar tudo e todos os passos, inclusive dados, endereços, telefones, cartões de visita, prospectos, links de sites... Leve-o sempre consigo, consulte-o o tempo todo e registre tudo nele. Depois, guarde-o como recordação dessa inesquecível aventura.