Lugar Certo

Lúcio Delfino, diretor da ABMH, reitera a necessidade de cuidado na assinatura do contrato e no acompanhamento da obra

5 de setembro de 2010 - Antes de fechar o negócio, o interessado em adquirir um imóvel deve se cercar de cuidados, inclusive, relacionados à edificação. Por isso, a advogada do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) Maíra Feltrin aconselha visitar outros empreendimentos da construtora. “É sempre bom conversar com os moradores para saber se houve problemas com a obra. Caso constate isso, procure descobrir se foram sanados.”

Para evitar transtornos, ela recomenda, ainda, informar-se na prefeitura sobre o zoneamento da área em que será ou está sendo construída a edificação. “Caso a zona permita a instalação de estabelecimentos industriais e comerciais de todo tipo, há o risco de problemas de poluição do ar e sonora”, exemplifica Maíra Feltrin.

No caso de imóvel na planta, a advogada diz que é fundamental analisá-lo com critério, avaliando as medidas dos cômodos e dos equipamentos comuns. “A quantidade de cômodos nem sempre significa conforto. As medidas das vagas de garagem também devem ser conferidas. Se o consumidor tiver veículo de grande porte poderá ter dificuldades caso a vaga seja pequena.”

Feito isso, ela aconselha confirmar se consta do contrato a data de entrega das chaves. “Avalie se houver cláusula prevendo a possibilidade de prorrogação da entrega por período excessivo (seis meses, por exemplo)”, completa a advogada do Idec.

SEGURANÇA NA COMPRA Mesmo tomando todas as precauções, não há como ter garantias totais, de acordo com o diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino. Principalmente no caso de imóveis comprados na planta, em construção ou financiados. “Por exemplo, o índice de correção monetária do valor financiado varia ao longo dos meses do financiamento ou do parcelamento. Logo, não é possível ter plena certeza de que foi ou será um excelente negócio.”

Por isso, ele reitera a necessidade de tomar os cuidados necessários no momento da assinatura do contrato e monitorar sua execução, que abrange o acompanhamento da obra – para imóvel na planta ou em construção –, a tramitação da documentação no cartório ou agente financeiro no momento da compra e da concessão do financiamento, e as variações do saldo devedor do financiamento, consórcio ou das parcelas a vencer. “O devedor deve verificar mensalmente quanto ainda terá de pagar e como está a correção desta dívida.”

Para o consultor imobiliário Paulo Cunha, a melhor garantia nos negócios é a boa-fé e a franqueza, ou seja, dizer diretamente à outra parte contratante sobre os pontos com que não concorda ou aqueles que não poderá cumprir. “Assim, as partes vão negociar uma redação que torne o negócio possível e exequível para ambos”, ressalta.

A política de intervenção do Estado no domínio econômico, pela qual a liberdade de contratar é limitada pela lei, também assegura o comprador contra irregularidades. “Assim, disposições ilegais ou inconstitucionais, porventura existentes no contrato, poderão vir a ser declaradas nulas ou anuladas pelo Poder Judiciário, depois de ser devidamente provocado”, esclarece Paulo.

Com relação às garantias típicas dos contratos de compra e venda e de permuta, Paulo conta que é comum o advogado aconselhar a parte contratante a incluir cláusulas, tais como alienação fiduciária, que protege o vendedor do inadimplemento pelo comprador das parcelas do preço. Além dela, ele cita garantia hipotecária e patrimônio de afetação.

O consultor imobiliário explica que a constituição de garantia hipotecária protege o vendedor e o permutante, caso a construtora tenha dificuldades em honrar seus compromissos. “Já o patrimônio de afetação foi criado para proteger o comprador contra dificuldades financeiras das construtoras (vide caso Encol). Mas, por desconhecimento dos compradores, que não exigem essa cláusula nos contratos, isto ainda é pouco comum.”