Mercado imobiliário em BH: o que esperar para 2012?

O atraso na entrega das chaves no país virou epidemia que atingiu todas as construtoras e foi manchete dos principais jornais brasileiros. Por essa razão, o presidente do Creci-MG, Paulo Tavares acredita que a quantidade de imóveis que vão ser colocados no mercado em 2012 vai gerar uma tímida estabilização de preços que será sentida a partir do segundo semestre. O presidente do Creci usa metáfora exagerada para explicar aos leigos, mas interessados na temática, as perspectivas do setor. “O imóvel vai continuar valorizando, em passo de tartaruga. Antes, estava andando de Ferrari”.

O coordenador de pesquisas do Ipead (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis da UFMG), Vanderlei Ramalho, reforça o poder do setor como atrativo aos investidores. “O imóvel é sem dúvida um investimento seguro, especialmente em épocas de crise”, diz. No entanto, não é o ideal para quem quer liquidez imediata”. O especilista explica que é preciso entender o objetivo de quem está colocando o dinheiro em um imóvel. “Senão, vira a panaceia para todos os males. O imóvel pode ser uma opção para quem quer ter rentabilidade a longo prazo e procura algo seguro”.

Por outro lado, esse interesse no mercado imobiliário gera problema. “Quando existem muitos investidores comprando, o  preço sobe e dificulta a aquisição à moradia da classe baixa, por que a renda familiar não aumenta”, detalha o gerente regional de habitação da Caixa. “Hoje é raríssimo encontrar imóvel novo de R$ 83 mil à venda (valor usado como referência para o Minha Casa, Minha Vida para famílias com renda de até R$ 1600) . O grande desafio é produzir unidades cada vez mais baratas”, detalha. Uma particularidade do setor é que nunca há ganho de escala. Ou seja, quanto mais casa se faz, o preço não diminui.

Mesmo para quem só tem uma parte do valor do imóvel, vale a pena fazer o financiamento, já que os juros estão baratos.  Além disso, a Caixa passou a ter concorrentes diretos na iniciativa privada e o próprio Banco do Brasil disputa mercado com a maior credora do país.

Um bom exemplo para compreender a questão é do jovem profissional que ainda mora com os pais e adquire um imóvel  financiado. Ele usa o aluguel para pagar parte ou até o total das parcelas do financiamento. “Essa primeira casa pode ser uma maneira de investir o excedente ou um degrau para passar para uma moradia melhor quando esse jovem resolver deixar a casa dos pais. Ele ascende em qualidade”, afirma Tavares. Um grande volume de financiamento da Caixa, por  exemplo, é para jovens com menos 35 anos.

E esse não é o único caso. Alguns investidores também adquirem imóveis financiados. “Os juros estão baratos , o que compensa fazer o empréstimo. Se o investidor tem mais capital para amortizar, a Caixa tira todo o juro embutido nas parcelas. O imóvel tem valorizado tanto que o investidor quita a dívida e ainda tem lucro”, explica.

Os benefícios concedidos pelo governo, como taxa de juro baixa, subsídio e uso do FGTS, entretanto, é para favorecer a população de baixa renda. “O objetivo do financiamento não é estimular o mercado de investimento e, sim, levar habitação a quem não tem”, explica Ribeiro.

No entanto, nada tem de errado na atitude do jovem que decide investir o dinheiro em um imóvel utilizando-se, para isso, das oportunidades que o governo oferece. Mas Ribeiro alerta: “Cada pessoa é beneficiada uma vez só”.

Os mais procurados

O mercado imobiliário é amplo, diversificado, heterogêneo e é preciso escolher bem onde se vai investir. Uma dica do  vice-presidente do Sinduscon-MG é que, para investimento e renda - no caso de aluguel -, os melhores imóveis são os comerciais e bem localizados. E pode ser tanto novo quanto usado. “É um imóvel de fácil manutenção, com pouca coisa para estragar. Já dentro de galeria, fica mais complicado”, afirma.

Segundo Cançado, Imóveis comerciais corporativos, de andar corrido, historicamente tem dado bons resultados. “A empresa prefere alugar e deixar o capital para investir no próprio negócio”, explica. Saindo dos imóveis comerciais, em segundo lugar estão os galpões, que são imóveis brutos e de manutenção fácil.

Entre os residenciais, os apartamentos de dois quartos, na região Centro-Sul de Belo Horizonte, também têm rendido bem. Na sequência, vem o de três quartos e, por último, o de quatro quartos. Tavares, do Creci-MG, diz que aquele que procura preço barato deve comprar imóvel usado. “Só por ser novo paga-se 30 a 40% a mais”, afirma. Toda escolha tem os prós e os contras. “Dentro do usado, é preciso mexer internamente e o valor pode aproximar do novo. Mas no usado, os problemas já vieram e foram solucionados. No novo, eles estão por vir”, explica.

“Quem não tem o dinheiro para comprar à vista ou financiar uma parte, o melhor é comprar na planta e pagar em suaves prestações”, sugere o presidente do Creci-MG. Uma outra dica, segundo ele, é investir em produto que atinge a maior classe consumidora do país, a B e a C. “Tudo que se enquadrar no Minha Casa, Minha Vida, vai vender”, afirma.

Já o “conselho” de Vanderlei Ramalho passa por outros caminhos. “O imóvel tem sido um investimento seguro e rentável, principalmente de 2007 para cá, mas não há como recomendar um investimento. O investidor comum precisa se fazer algumas perguntas antes de decidir o que fazer com seu dinheiro. Eu prefiro ter mais liquidez ou segurança? Qual o meu objetivo? Ele precisa arrolar o conjunto de característica que define o seu perfil, colocar em um papel e só depois conversar com um especialista”, afirma.

Desafios

De janeiro a agosto de 2011 o número de unidades vendidas em BH foi de 2643. Já a quantidade de unidades lançadas alcançou a marca de 2491. A pesquisa é do Ipead considera uma amostra de cem construtoras na capital.

A cidade ainda convive com o déficit habitacional. “O que mostra explicitamente esse déficit são as favelas. Enquanto elas não forem erradicas ou transformadas em bairros com habitabilidade digna, o mercado imobiliário é promissor”, afirma o vice-presidente do Sinduscon-MG.

Ieda Vasconcelos, assessora econômica do Sinduscon-MG, diz que o déficit na Região Metropolitana de BH é de 115.689 domicílios. É um dado oficial do Ministério da Cidade e calculado pela Fundação João Pinheiro.

No Brasil ainda é barato construir, segundo Cançado. “O cimento é produzido aqui, temos aço. O problema recente é mão-de-obra, mas o setor está correndo atrás e investindo em maquinário e tecnologia”, explica.