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Mercado » Venda de imóvel financiado é oportunidade para lucrar Além de quitar o débito com a instituição financeira, ao vender o imóvel, o proprietário geralmente consegue saldo positivo, em vista da valorização do bem

Júnia Leticia - Estado de Minas

Publicação: 23/01/2012 09:30 Atualização:

Dione Tavares, advogada, ao lado do marido, o gerente de projetos Túlio Tadeu Cabral (Eduardo de Almeida/RA studio)
Dione Tavares, advogada, ao lado do marido, o gerente de projetos Túlio Tadeu Cabral

Não é de hoje que os imóveis são o investimento preferido de muita gente, ainda mais com o acesso ao crédito imobiliário em alta. Com a demanda aquecida, uma alternativa ficou ainda mais viável: vender o imóvel financiado antes de ser completamente quitado. Para quem está no meio do financiamento e, por algum motivo, deseja vendê-lo, é possível realizar a transação.

O negócio representa grandes vantagens para o proprietário. Ao vender um imóvel com processo de financiamento em vigor, ele imediatamente quita o débito junto ao agente financeiro e tem a possibilidade de auferir algum lucro, de acordo com a valorização do imóvel no período da venda. Para avaliar o imóvel, a diretora da Apogeu Netimóveis, Eliane Tito Henriques, explica que são considerados três critérios: análise dos consultores, valor do metro quadrado na região e sistema de amostragem. “Feito isso, o seu valor é atualizado”, diz.

Suponha que uma pessoa compre um apartamento por R$ 150 mil, e tenha pago R$ 30 mil pelo financiamento. Nesse período, o imóvel é valorizado, passando a custar R$ 200 mil. Ao vendê-lo, o proprietário vai receber R$ 80 mil, ou seja, o valor atualizado do imóvel, menos o saldo devedor, de R$ 120 mil.

 (Gladyston Rodrigues/AOCUBO FILMES - 23/07/2008 )


Para o advogado e diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, a única diferença desse tipo de negócio em relação a outros que envolvem imóveis é que o vendedor se livra da dívida do financiamento no momento da venda, deixando de pagar os juros dali em diante. Já para o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti de Paula, o vendedor quita sua dívida e ainda apura lucro. “Assim, ele pode financiar outro imóvel com patamar mais baixo de juros.”

NEGOCIAÇÃO
Há dois tipos de negociação, que são a venda de imóveis prontos (avulsos) e a de imóveis em construção. “Nos avulsos, com a venda, obrigatoriamente, o seu saldo devedor será quitado”, avalia Eliane. “Já o imóvel em construção, normalmente, quem vende é o investidor e, nesse caso, é feita uma cessão de direitos junto às construtoras, na qual o investidor cede ao comprador os direitos e obrigações assumidos por meio de contrato de promessa de compra e venda, ou seja, o saldo devedor é automaticamente repassado ao comprador.”

O gerente de projetos Túlio Taxdeu Cabral e a advogada Dioni Tavares optaram por vender seu imóvel, no Bairro Ouro Preto, Região da Pampulha, antes de quitá-lo. Apesar de não visar lucro, a necessidade resultou em um bom investimento para o casal. Com a valorização dos imóveis na região, eles puderam negociar o bem com valor muito acima do que foi comprado. “O fato de termos quitado antecipadamente o nosso primeiro financiamento facilitou a aprovação do segundo processo na Caixa, devido ao relacionamento com a instituição”, comemora a advogada.

"Para o imóvel usado, a rentabilidade vai depender da situação do mercado", diz Eliane Tito Henri, diretora da Apogeu Netimóveis


CUIDADO SEMPRE É BOM


As vantagens que o negócio apresenta não dispensam medidas preventivas no sentido de evitar transtornos relacionados a toda e qualquer transação envolvendo imóveis

Corretor de imóveis da Viva Vida, Noé Crescêncio Silvestre também optou pela venda de imóvel sem estar com o financiamento quitado. De acordo com o corretor, no caso de empreendimentos na planta, além de ser um bom investimento, que precisa de um pequeno sinal no início, pode ser usado mais tarde, caso haja necessidade, como moradia.

Nesse caso, para quem quer entrar nesse negócio como investidor, o que importa é a rentabilidade que se pode obter. De acordo com Lúcio Delfino, isso vai depender da valorização do imóvel e da taxa de juros do financiamento. “Considerando uma valorização de 20% ao ano no imóvel e uma taxa de juros de 8% ao ano + 2% da TR (índice de correção monetária utilizado nos financiamentos do SFH), ele teria um lucro de 10%. Essa rentabilidade é baseada na taxa de juros do financiamento, nas demais despesas e no fôlego do mercado imobiliário”, diz.

Noé também coloca tudo na ponta do lápis para obter uma estimativa sobre quanto pode ser a rentabilidade de quem compra um imóvel na planta e o vende antes de quitar o financiamento. No caso de um empreendimento de R$ 130 mil, ele diz que é necessário como sinal, aproximadamente, 1% do valor do imóvel, mais R$ 500 referentes à taxa de abertura de cadastro (TAC) – isso para imóveis de até R$ 150 mil. Além disso, são pagas parcelas fixas até a entrega das chaves, quando é necessário desembolsar cerca de 10% do valor do imóvel. “Quando ele estiver pronto, a lucratividade estimada será de 25% a 35%”, avalia.

Entretanto, o investidor deve levar em consideração outras despesas inerentes ao negócio, que podem comprometer, e muito, a rentabilidade final, conforme alerta Lúcio Delfino. Entre essas variáveis estão tarifas bancárias para concessão do financiamento, prêmios com o seguro habitacional obrigatório (financiamentos do SFH), além de ITBI e registro do contrato no cartório de imóveis. “Há ainda a comissão de venda ou corretagem a ser paga ao corretor de imóveis ou imobiliária que vender o bem – em torno de 6% do valor da venda –, custos com taxas condominiais e IPTU entre a entrega da unidade e a venda, e eventuais investimentos extras no imóvel, como acabamentos e armários”, acrescenta.

RENTABILIDADE A diretora da Apogeu Netimóveis, Eliane Tito Henriques, diz que, para o imóvel usado, a rentabilidade vai depender da situação do mercado no momento da venda. “Já em se tratando de imóveis em obras, as construtoras fazem os cálculos dos custos do investimento e repassam suas tabelas de vendas.” A rentabilidade vai ser o produto do rendimento do imóvel, abatendo-se a amortização realizada, incluindo encargos, juros e correção, como acrescenta o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti. Mas ele avisa que, para que a negociação seja bem-sucedida, quem adquire um imóvel com financiamento já contratado precisa tomar alguns cuidados. “Devem ser verificados, junto ao banco financiador, o saldo devedor atual, a prestação atual e a real possibilidade de validar junto ao banco o repasse do financiamento ao novo comprador.”



PALAVRA DE ESPECIALISTA
Formas de pagamento, por Lúcio Delfino - advogado e diretor da ABMH


"A venda de um imóvel com financiamento ou consórcio em andamento pode ser feita pelo proprietário/mutuário/consorciado a qualquer momento, como se o imóvel estivesse livre e desimpedido. Funciona assim: se o comprador utilizar recursos próprios, ele quita o financiamento com o banco ainda em nome do vendedor e, em seguida, – depois da baixa da hipoteca ou do registro do termo de quitação (quando alienação fiduciária) –, faz a escritura pública de compra e venda. Nessa hipótese, o mais comum é que o comprador dê como entrada o valor necessário para a quitação do financiamento e faça o pagamento do restante na outorga da escritura. Mas tudo isso é livre, pode ser pactuado da forma que as partes preferirem. Se o comprador se valer de FGTS, o financiamento do vendedor é quitado por meio dos recursos do FGTS do comprador. Nessa hipótese, não há necessidade de aguardar a baixa da hipoteca, já que o próprio contrato de compra e venda autoriza a baixa. O único desconforto, principalmente para o quem vai comprar o imóvel com recursos próprios é que terá de aguardar a baixa da hipoteca para registrar a escritura pública de compra e venda, o que pode demorar de três a quatro meses."

Esta matéria tem: (35) comentários

Autor: Elen Lima
Infelizmente com isso o sonho da casa própria vai por água abaixo, estamos trabalhando em algumas ações de cobrança de indenizações e reembolso de aluguéis contra essas construtoras, caso alguém esteja passando por isso, me coloco a disposição no número (31) 3437-8681, falar com Elen Lima. | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
Prezados: Considerando o teor emocional das declarações do Exmo. Sr. Corretor, José Nunes, proponho um minuto de silêncio..... | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
É issó mesmo, Carlos Coelho! Prova disso é outra recente matéria do jornal Estadão: "Construtoras já trabalham com 36% de desconto". Leiam a íntegra no link http://observadordomercado.blogspot.com/2011/11/estadao-construtoras-ja-trabalham-com.html | Denuncie |

Autor: Carlos Coelho
Comprar imóvel hoje para investimento só se for louco! OS PREÇOS ESTÃO CAINDO! As construtoras estão lotadas de imóveis e não conseguem compradores! A GAFISA está agendando o pagto dos forncedores em atraso! Apto de 75m2 por R$ 200k. Apto no Sion pelo mesmo preço de casa na França! Isto é insano! | Denuncie |

Autor: José Nunes
Sugiro ao departamento de jornalismo que façam um matéria para a população respeitarem mais os corretores. Pois, muitas pessoas olham imóveis e não tem dinheiro para comprar e as vezes dependem de vender outro imóvel para comprar o que desejam. Corretor ganha comissão, não tem salário fixo. | Denuncie |

Autor: Carlos Coelho
Não tem bolha? Não tem imóveis encalhados? Estou com o dinheiro na mão para comprar um apto de R$ 300k. Se tivesse comprado há 6 meses jogaria dinheiro fora. O mesmo ap já baixou R$ 25 k e o dono da construtora já está oferecendo mais facilidades. NÃO COMPREM VAI TUDO BAIXAR. ABAIXO A ESPECULAÇÃO! | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
Matéria da revista Exame: "Crise imobiliária faz preço cair até em Brasília". Leia mais no link http://observadordomercado.blogspot.com/2012/01/exame-crise-imobiliaria-faz-preco-cair.html | Denuncie |

Autor: Jaci jr dte
Com os imóveis novos caros os imóveis usados não podem ficar tão distantes em questão de $$$ | Denuncie |

Autor: José Nunes
Os imóveis que estão encalhados, são imóveis que não são bons! O cliente quer imóvel bom, pois, tem falta de imóvel bom de R$500,000,00 nos bairros santo antônio, são pedro, cidade jardim, vila paris, serra, etc. | Denuncie |

Autor: Jaci jr dte
Quem esperar preço de imóvel diminuir como já falado aqui, vai quebrar a cara, quem sabe o preço de uma construção hoje sabe o que estou falando, a mão de obra por exemplo, está caríssimo consequentemente influência no preço da obra que influência no preço final do imóvel. | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
Outra matéria muito interessante, do jornal Estadão, divulgada pelo mesmo blog: "Antes do estouro, EUA também negava a bolha imobiliária". Leia a íntegra no link http://observadordomercado.blogspot.com/2012/01/estadao-antes-do-estouro-eua-tambem.html | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
Matéria da Folha de São Paulo, divulgada no blog do Observador do Mercado: "Aquecido? Venda de imóveis é a menor em cinco anos". Leia no link abaixo:http://observadordomercado.blogspot.com/2012/01/folha-aquecido-venda-de-imoveis-e-menor.html | Denuncie |

Autor: José Nunes
Imóveis no Brasil sempre terão reajustes anualmente, pois, vivemos num país com inflação de aproximandamente 10% ao ANO. | Denuncie |

Autor: José Nunes
Baseado nas palavras de alguns economistas, não existe "bolha" no Brasil, pois, a maioria da população está adquirindo o primeiro imóvel e, o Sistema Financeiro do Brasil é criterioso, exigente, etc. para financiar um imóvel. É difícil aianda comprar um imóvel financiado no Brasil! | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
Fico feliz em saber, especialmente pq você vai realmente passar um bom tempo à toa, alías, já está... | Denuncie |

Autor: Felipe Aguiar
De mal a pior. Tabela 9: Quantidades de imóveis residenciais vendidos em 2011 Jan- 236 Fev- 574 Mar- 550 Abr- 169 Mai - 259 Jun- 572 Jul- 182 Ago- 101 Set- 188 Out- 152 Nov- 165 FONTE: Fundação IPEAD/UFMG | Denuncie |

Autor: AG CA
TÔ TRANQUILO O QUE EU VENDI DA PRA FICAR 10 ANOS A TOA VOCE QUE TA PREOCUPADO SE OS IMOVEIS VÃO SUBIR MAIS. EU JA TENHO OS MEUS | Denuncie |

Autor: Felipe Aguiar
Prezados colegas não fiquem com raiva de quem tenta fomentar a especulação divulguem os verdaddeiros resultados das vendas de imoveis e confiram o site com informações idoneas e verdadeiras do IPEAD/UFMG: http://www.ipead.face.ufmg.br/site/siteipead/documentos/imobiliario/comercializacao/2011/11_2011 | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
Ô AG CA (Agência Geral dos Corretores Anônimos), se eu fosse você não perderia tempo aqui não, acho que devia estar correndo atrás do prejuízo...já pensou mais um mês sem vender nada? Tá achando que a Dilma vai criar o "Bolsa-Corretor"??? Te cuida, AG CA, a bolha estourou, e todo mundo já sabe... | Denuncie |

Autor: Eduardo AP
PLOC! | Denuncie |

Autor: AG CA
coitado do sr. Fábio Martins, fico com pena dele pelos seus otimos comentarios, ele deve ta doido para comprar um apto e não consegue. | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
É isso aí, Ivo Rosa! Falou e disse! Tem neguinho aí devendo o cabelo da cabeça e tá dando uma de especulador. Já fiz um desafio ao EM. fazer uma matéria (séria) sobre o número de imóveis retomados por falta de pagamento. Façam também sobre as imobiliárias que há meses não vendem nada, estão às moscas | Denuncie |

Autor: ivo rosa
A quantid de imoveis "encalhados" é imensa. É muita especulação, tem muita gente perdendo dinheiro por ter entrado nesta onda de investir em um mercado incrivelmente especulativo. Acorda gente, comprar um apt pra pagar prestação de 4mil! Ou a pop tá ganhando muito bem ou eu é que tô ganhando pouco. | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
Aposto que esse Rafael Lucchesi é corretor....e no treinamento para "supervendedores" ensinaram: "Nunca diga queda, ou crise, diga acomodação, limite de preços que impossibilita qualquer alta"; E a frase final :"Diminui a especulação pelo risco da não valorização adiante"...alguém entendeu??? | Denuncie |

Autor: Rafael Lucchesi Gomes
Não considero que a bolha tenha estourado. Acho que chegamos num limite de preços, que impossibilita qualquer nova alta, o que já era previsto. A situação econômica do Brasil tem outros fundamentos, que não o absurdo da americana na época. Diminui a especulação pelo risco da não valorização adiante. | Denuncie |

Autor: Carlos Felipe Guimaraes
Também já vi o bolhaimobiliaria.com. `e muito bom também, mas acho o do Observador mais objetivo. Aliás, todos eles prestam um excelente serviço à populção e ao consumidor, serviço que os jornais deveriam prestar. | Denuncie |

Autor: Carlos Felipe Guimaraes
É isso aí, xará! E o pior é que não vemos nenhum comentário a favor. Por isso, daqui a pouquinho vão tirar a matéria do destaque, e depois do ar, pois os "interessados" na matéria já devem estar incomodados, esperem. Falando nisso, também acompanho o blog citado. è realmente o melhor. | Denuncie |

Autor: Carlos Coelho
Outro site que retrata a bolha imobiliária: www.bolhaimobiliaria.com | Denuncie |

Autor: Carlos Coelho
Fantástico o blog. Vale a penar ler e divulgar: http://observadordomercado.blogspot.com/2012/01/pesquisa-fgvbc-confianca-na-construcao.html | Denuncie |

Autor: Carlos Coelho
Matéria direcionada e tendenciosa. Acabou a especulação e ainda existem pessoas que fomentam a compra de imóveis para depois "aliená-los com lucro". Valorização?! Aonde?! A tendência é de queda! Não comprem, principalmente para investimento! | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
Aproveitem a sugestão do Mardrisson e leiam o blog que ele indicou. Lá estão todas as informações sobre a crise da construção civil. Exemplo é pesquisa de hoje, que mostra a confiança do setor despencando... http://observadordomercado.blogspot.com/2012/01/pesquisa-fgvbc-confianca-na-construcao.html | Denuncie |

Autor: Fábio Martins
Por favor, EM! Esta matéria chega a beirar a irresponsabilidade. Incentivar as pessoas a financiar imóveis caros para fazer lucro vendendo??? Agora que a bolha estourou e o mercado está em crise??? Pq não fazem uma reportagem sobre o nº de imóveis retomados pela CEF por falta de pagamento? | Denuncie |

Autor: Yuri Salomao
Senhores, a bolha estourou... | Denuncie |

Autor: francys souza
BH não tem demanda que reflita a alta nos preços, tem bolha no ar! | Denuncie |

Autor: mardrisson silva
TEM CRISE NO SETOR IMOBILIÁRIO MUITOS IMÓVEIS A VENDA EM BH TEM PLACA PRA TODO LADO E NINGUÉM ESTÁ VENDENDO OS IMÓVEIS ESTÃO ENCALHADOS BASTA VERIFICAR EM SITES COMO: REDEMORAR, INVISTA, NETIMOVEIS ETC. NÃO COMPRE IMÓVEIS AGUARDE NOVOS PREÇOS. VEJA EM: http://observadordomercado.blogspot.com/ | Denuncie |

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