Lugar Certo

Valder dos Passos fazia reformas prediais e decidiu apostar nesse tipo de construção

Em tempos de projetos para construção a todo vapor e carência da mão de obra para concretizar as edificações, a preocupação é como concluir tanto trabalho. Não é novidade que os atrasos ocorrem e as justificativas para isso são as mais diversas. No entanto, há as exceções, ou seja, projetos que conseguem seguir o cronograma das obras. Existem até mesmo aqueles que surpreendem pela velocidade com que são concluídos, deixando dúvida quanto à sua qualidade. Mas, graças à tecnologia, e com planejamento, isso é possível, segundo especialistas.

Um dos motivos para a agilidade nas obras é o tipo de construção que determinado empreendimento realiza. Quando elas são por administração, todo o processo construtivo (criação, desenvolvimento e finalização) é rápido. Isso ocorre porque, desde o seu início, a construção é destinada ao investidor, tendo, assim, metas e prazos bastante distintos se comparada a uma obra convencional.

Outra característica desse tipo de obra que permite desenvolvimento veloz do empreendimento é a quitação do imóvel durante a edificação do empreendimento, de acordo com o diretor da Construtora Casa Mais, Peterson Querino. “O investidor faz 100% do pagamento do imóvel durante o prazo de obra.”

Em contrapartida a esse investimento, a construção não pode ter atraso superior ao que foi previsto. “Esse prazo influencia diretamente no retorno do montante investido, que gira em torno de 35%. Sendo assim, em caso de atraso, existe uma relevante multa contratual”, adverte Peterson.

Mas, afinal, o que define uma obra por administração? Segundo o diretor da imobiliária Incorporar Rede Imvista, Cristiano Fernandes, o sistema ocorre quando um grupo de investidores forma um condomínio, “e contrata uma construtora ou um engenheiro com o propósito de construir um empreendimento”, completa.

Presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Paulo José Vieira Tavares confirma que essas construções são realizadas por um grupo de investidores mas a preço de custo, como acrescenta. “Além dos investidores, o grupo é composto por um corretor de imóveis, que, baseado nas informações técnicas do engenheiro, consegue um terreno com melhor aproveitamento.”

Depois de comprado o terreno, passa-se a escritura com a fração ideal em nome de todos os condôminos, como conta Paulo Tavares. “Aos investidores, caberão o custo do terreno, dos projetos, taxas, serviços e materiais, tudo conforme orçamento estimado. Esse tipo de obra proporciona economias tributárias e financeiras”, diz.

DIREÇÃO

Engenheiro civil e de segurança do trabalho, Valder dos Passos aposta nessa ideia desde 1998, quando investiu em obras por administração no Bairro Castelo, na Região da Pampulha. “Visualizei que seria um local que cresceria bastante. Na época, tinha uma empresa de reformas prediais e fazia condomínios, paralelamente”, conta. Mas como o trabalho era bastante desgastante e ele sempre conversava com pessoas que investiam nesse tipo de empreendimento, Valder resolveu arriscar-se no novo negócio. “Tomei a decisão porque focaria o trabalho em uma única direção, que é fazer condomínio por administração”, diz.

Rapidez garantida
Sucesso da empreitada resulta da contratação de mão de obra de confiança, do planejamento dos custos a serem arcados e da contratação de construtora especializada no segmento

O preço e a forma de pagamento, segundo Peterson Querino, diretor da Casa Mais, é o que difere o financiamento desse tipo de obra (eduardo almeida/ra studio)
O preço e a forma de pagamento, segundo Peterson Querino, diretor da Casa Mais, é o que difere o financiamento desse tipo de obra

Como toda a obra é paga pelos investidores, que têm interesse em que ela seja concretizada com rapidez, não há atraso na entrega. “Dessa forma, não existe problema com fluxo de caixa para o empreendimento”, explica o diretor da Construtora Casa Mais, Peterson Querino. O único motivo que poderia fazer com que os trabalhos ficassem atrasados é a falta de verba por parte dos investidores, como confirma o diretor da imobiliária Incorporar Rede Imvista, Cristiano Fernandes.

O preço e a forma de pagamento, segundo Peterson Querino, diretor da Casa Mais, é o que difere o financiamento desse tipo de obra

Nesse tipo de construção, o investidor realiza o pagamento de um valor como sinal, geralmente representado pelo pagamento do terreno. O restante é divido em parcelas mensais, que deverão ser quitadas durante a obra. A Casa Mais, especializada no segmento econômico, é uma das construtoras que operam essa fatia de mercado. “Temos bastante conhecimento construtivo, o que nos permite atuar também em obras voltadas para investidores. A nossa entrega das edificações nos prazos determinados é um dos itens que nos credenciam a participar desse segmento”, assegura o diretor da construtora.

As obras por administração podem ser tanto residenciais quanto comerciais. Essa definição dependerá do tipo do empreendimento e/ou do acordo feito entre os investidores na formação do condomínio, como esclarece Cristiano. “Se for um prédio residencial, por exemplo, as unidades poderão, ao seu término, ser vendidas a terceiros com ganho de capital ou até mesmo para uso próprio dos investidores. Fica a critério de cada investidor ou do que foi acordado entre eles no início do projeto”, explica.

A diferenciação desse tipo de construção começa já no início do projeto, pela rapidez com que é realizada a sua comercialização. Isso ocorre porque os empreendimentos por administração, geralmente, são pequenos, atendendo uma maior demanda do mercado, conforme afirma Paulo José Vieira Tavares, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas). “Além disso, o mesmo corretor de imóveis que compra o terreno agora entra para alugá-lo ou comercializá-lo, agilizando o negócio.”

Já para Cristiano, a rapidez na comercialização depende de alguns fatores. Caso o objetivo dos investidores seja vender na planta, depois de providenciado o registro da incorporação (RI), que é obrigatório, junto ao cartório pertencente à região do terreno, é possível vender o imóvel por um valor bem mais acessível do que quando ele estiver pronto. “Mas se não tiver preço e forma de pagamento equiparada com a realidade do mercado, a concretização dessas vendas pode não ser tão rápida”, analisa.

FINANCIAMENTO

Relativo à quitação da obra, também há diferenças entre o pagamento desse tipo de negócio e um financiamento convencional, como a cobrança de juros. “A obra por administração é custeada durante o período de construção pelos condôminos investidores, estando inclusa a taxa de administração da construtora contratada, sem juros”, esclarece Cristiano Fernandes.

O diretor da Incorporar Rede Imvista completa, esclarecendo que, ao fim de cada etapa da obra, faz-se o fechamento das despesas, acrescidas da taxa de administração da construtora, e rateia-se o valor entre os condômínos investidores. “Já o financiamento convencional é predefinido e acrescido dos juros desse financiamento, além das taxas de seguro e de administração.”

Para Peterson Querino, o que difere o financiamento desse tipo de obra de um convencional é o preço e a forma de pagamento. “No caso de obra por administração, o cliente paga um valor bem menor pelo imóvel. Mas, em compensação, tem um desembolso maior de sinal e durante a obra. Na venda, o cliente tem uma condição de pagamento mais facilitada, com um financiamento bancário ao fim da obra, mas o preço que paga pelo imóvel é o cobrado pelo mercado”, diz. Por isso, ele diz que não há contras nessa modalidade de construção.

Riscos contornados

O presidente do Creci-Minas, Paulo Tavares, confirma os benefícios das obras por administração para os investidores. "Compra-se em condição mais facilitada, não se paga juros ou gastos excessivos. Não tem contras", diz.

Além do retorno financeiro, o engenheiro Valder Passos diz que vê como vantagem a possibilidade de concentrar o trabalho de engenharia em uma única direção. Outro ponto positivo é poder administrar o negócio também como condômino, "tornando-me parceiro de outros investidores. E a construção já é registrada em cartório no nome da pessoa que está investindo", completa.

Cristiano Fernandes, diretor da Incorporar Rede Imvista, reconhece como vantagem o fato de o custo ficar mais em conta, isso quando a construtora é idônea e experiente. Mas ele vê desvantagens no sistema. "Se algum dos investidores se apertar financeiramente, não tendo condições de arcar com sua parte do compromisso, sobrecarregará os demais, podendo ocorrer atrasos no andamento da obra ou até mesmo sua paralisação."

De acordo com Valder, realmente há um risco, que ele classifica como pequeno, de um dos investidores entrar em dificuldade financeira e comprometer o restante do grupo. "Por isso, gosto de grupos menores - de, no máximo, oito - formado por pessoas que já conheço bastante."

Observados os riscos, quem investe nesse tipo de negócio garante que é possível construir com qualidade, como afirma Peterson. "Em obras por administração, isso é um grande diferencial. Afinal, uma construção com um excelente acabamento reforça e valoriza o investimento realizado pelo comprador, contribuindo para uma velocidade maior na sua venda quando da conclusão da obra." Valder diz que a qualidade depende muito dos prestadores de serviço encarregados de erguer a edificação.

Prós e contras das obras por administração

» Vantagens
• Não se pagam juros.
• Não há gastos excessivos, já que os próprios investidores fazem parte do condomínio.
• Custo da obra mais acessível quando a construtora é idônea e experiente.
• Caso o investidor queira vender, é possível oferecer o imóvel com condições facilitadas de pagamento.

» Riscos
• Se algum dos investidores tiver problemas financeiros e não conseguir arcar com sua parte do compromisso, sobrecarregará os demais, podendo ocorrer atrasos no andamento da obra ou até mesmo sua paralisação.
• Má administração, que pode vir a aumentar em muito o custo da obra, ultrapassando a margem de erro inicial.