Aposta de mercado

A economia estável e o mercado da construção civil a todo vapor contribuíram para que o Brasil fosse apontado este ano como o segundo melhor país para se investir em imóveis comerciais. Esse resultado tem como base pesquisa realizada pela Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Afire, na sigla em inglês). O país foi citado por 18,6% dos entrevistados como o local com a melhor valorização para esse tipo de empreendimento. Em primeiro lugar está os Estados Unidos.

E as perspectivas são animadoras para o segmento. Estudo feito pela empresa brasileira Herzog Imóveis Industriais e Comerciais – reconhecida nos Estados Unidos, Europa, América do Sul e Ásia – prevê aumento de 50% na oferta de imóveis comerciais de alto padrão até 2013. Presidente da Rede Imvista, Eduardo Novais confirma o cenário favorável. “A perspectiva é de que este ano fique mais estável para locação e compra. O Brasil ocupa o segundo lugar no mundo no surgimento de empreendedores, o que é altamente positivo para o mercado de imóveis comerciais.”

O aumento da renda do brasileiro e a facilidade de crédito são apontados como motivos para que as atenções se voltem para esses empreendimentos, de acordo com Novais. “A nova classe média, por exemplo, está impulsionando a rede de serviços e comércio nas áreas da saúde, lazer, tecnologia, entre outros, gerando alta demanda. Com o aumento do consumo, há também a expansão de fornecedores que investem mais no próprio negócio para atender esse e outros públicos.”

FOMENTO

O diretor-presidente da Conartes, José Francisco Cançado, atribui o otimismo no setor ao crescimento do poder aquisitivo do brasileiro, à queda dos índices de desemprego, à diminuição da taxa básica de juros (Selic) – incentivando os financiamentos –, entre outros. “A junção desses fatores ocasiona uma positiva reação em cadeia: novas empresas surgem, as já existentes crescem, e a demanda por conjuntos corporativos naturalmente aumenta”, contextualiza.

 Tudo isso ajuda a fomentar o mercado imobiliário, segundo José Francisco. Além dessas razões, o empresário aponta dados do Produto Interno Bruto (PIB) de Minas Gerais, divulgados recentemente pela Fundação João Pinheiro. “Eles demonstraram que a construção no estado cresceu 5,6% no ano passado. O desempenho foi superior ao da economia mineira, que apresentou expansão de 2,7% (o mesmo incremento observado pelo país) e foi o melhor no segmento industrial. O número foi maior também do que o registrado pelo setor em nível nacional (3,6%, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE).”

Mas, não é de hoje que esse segmento é uma aposta de pessoas que pensam em garantir uma aposentadoria mais tranquila. É o caso do engenheiro eletricista Antônio Beltrão, que, em 2000, comprou um loja no Bairro Buritis, Região Oeste de Belo Horizonte, e, em 2002, uma sala no Cidade Jardim, Região Centro-Sul. “Quando se pensa em termos de futuro, tem-se que investir em imóveis comerciais, que têm valor de mercado superior aos residenciais”, diz.

Como vantagens do negócio, Beltrão cita a renovação de contrato, que pode ser anual, a negociação dos aluguéis em menor prazo e os valores estipulados de acordo com o cobrado no mercado. Mas, o engenheiro diz que, antes de investir, é preciso tomar cuidado com a escolha da localização, do inquilino e da administradora de imóveis. “Feito isso, uma vez estabilizado, o inquilino não quer mais sair, pois quer garantir o ponto”, conta.

Retorno na medida certa
Empresas que constróem edifícios comerciais e investidor que compra para alugar não erram

A estabilidade na economia favorece as transações de imóveis comerciais, e um dos reflexos imediatos é mais segurança por parte do locador, como afirma o presidente da Rede Imvista, Eduardo Novais. “O investidor que compra para alugar conta com uma alta demanda em um cenário de baixa oferta. Logo, o retorno será garantido.”

Segundo Novais, o ganho financeiro fica, em média, entre 0,8% e 1,5% sobre o valor investido. Mas pode ser ainda maior, chegando a 2%, dependendo da localização e do perfil do imóvel. “Recentemente, dei consultoria para um investidor que comprou uma loja por R$ 130 mil e recebe, atualmente, aluguel mensal de R$ 2 mil. Esse é um excelente retorno, considerando que o aluguel mensal de um imóvel residencial similar gira em torno de R$ 700”, conta.

O vice-presidente de Relacionamento da Rede Morar e diretor da Adimóveis, Marco Aurélio Boson, confirma a alta rentabilidade mensal que o investidor pode obter ao optar por locar o imóvel. “O percentual mensal ultrapassa a casa de 1% do valor venal. No caso de aquisição para revenda, a médio prazo, o ganho de capital ultrapassa, em certas situações, o dobro da inflação medida no período.”

Para se falar em percentual de valorização do investimento imobiliário comercial é preciso avaliar as peculiaridades de cada caso, como ressalta o diretor-presidente da Conartes, José Francisco Cançado. “Em geral, em contato com nossos clientes investidores, conhecemos casos de rentabilidade de 50% a 200% do imóvel adquirido na planta. E tudo isso em aproximadamente dois anos. Não existe investimento relativamente conservador com tanta valorização quanto os imóveis comerciais”, diz o empresário.

Mas para que o negócio tenha a rentabilidade esperada, é preciso levar alguns fatores em consideração ao investir em imóveis comerciais. Um deles é a localização, conforme José Francisco. “A pessoa deve identificar se a região almejada vai atingir seus objetivos de atendimento aos clientes, no caso de investidor que vai usar o imóvel.”

RENTABILIDADE

Tão importante quanto a localização é avaliar a infraestrutura atual da região onde está o imóvel e suas perspectivas. “Acessibilidade é fundamental. Um local a que o acesso seja fácil, tanto para os clientes quanto para os funcionários, é de suma importância. Atrelado a isso, um grande benefício que observamos são os estacionamentos rotativos nos edifícios”, aponta José Francisco.

O empresário explica que o sistema consiste em disponibilizar no empreendimento vagas rotativas, além das privativas de estacionamento. “Isso é importante para empresas, já que é cada vez mais difícil encontrar vagas. E não há nada mais conveniente para os clientes dos ocupantes do edifício do que contar com estacionamento.”

Para Novais, quando o investimento é em lojas voltadas para o comércio, a localização deve ser o ponto de maior atenção, principalmente se o foco do locador for o varejo. “Para as salas comerciais, direcionadas aos negócios entre empresas (segmento mais conhecido como business to business), a infraestrutura do prédio – vagas de garagem, segurança, elevador e inserção de tecnologias – deve ser melhor analisada antes do investimento.”

Boson concorda que o aspecto mais importante a ser considerado ao se investir em empreendimentos comerciais é a localização. “É preciso estudar o local onde está inserido o imóvel, suas vias de acesso, qual o perfil do bairro e qual a possibilidade de crescimento daquele local.”

Em segundo lugar vêm as opções de estacionamento, como destaca Boson. De acordo com ele, atualmente, por causa da economia estável e em franca expansão, carro deixou de ser artigo de luxo. Com isso, é crescente o número de pessoas que têm veículo. “Aliado a isso, tem-se um transporte público deficiente em quase todas as cidades.”

Por fim, ele aponta as dimensões, que devem suprir todas as necessidades de quem investe no negócio. “Atualmente, os profissionais liberais não mais abrem seus escritórios ou consultórios de forma isolada. Eles se agrupam, o que exige imóveis com metragem maior”, observa Boson.

ALTO LUXO

No começo do século 21, o mercado de imóveis comerciais de luxo assistiu a uma grande expansão, com a chegada de multinacionais ao país. Com isso, houve um aumento da busca por escritórios de luxo, supervalorizando esses imóveis. Nesse período, as empresas que mais buscavam empreendimentos com esse perfil eram dos segmentos farmacêutico, financeiro, de informática e de telecomunicação.

De lá para cá, a oferta só aumentou e os resultados positivos da economia brasileira são decisivos para que o cenário continue em expansão, como afirma José Francisco Cançado. “Além das questões econômicas, que proporcionam aumento de confiança e poder de compra ao cliente, a rentabilidade do investimento e a alta taxa de ocupação dos imóveis locados também são fatores relevantes para justificar o sucesso dos imóveis comerciais de luxo.”

As apostas no segmento de alto luxo se distribuem igualmente entre homens e mulheres com idade acima dos 35 anos, das classes A e B. “Na maioria, são empresários e profissionais autônomos. No caso de investidores, são, predominantemente, pessoas que desejam criar uma renda complementar para a aposentadoria.”

DICAS PARA COMPRAR SEU IMÓVEL COMERCIAL

>> Antes de fechar o negócio, é preciso tomar alguns cuidados, como conversar com profissionais do segmento imobiliário para entender as perspectivas de valorização da região.

>> No caso de imóveis na planta, a recomendação é pesquisar a idoneidade, solidez e o tempo de mercado da empresa, acessando o site da construtora, visitando obras entregues e observando o padrão de qualidade de acabamentos.

>> Na hora de escolher, prefira os edifícios revestidos, pois eles asseguram beleza por muitos anos, sem infiltrações e grandes transtornos.

>> Antes de assinar o contrato, é necessário tirar todas as dúvidas. Tudo o que a construtora prometeu deve constar nesse documento.

Fonte: José Francisco Cançado, diretor-presidente da Conartes