Investir em imóveis continua mais vantajoso que as aplicações em renda fixa e poupança

A temporada de juros com taxas historicamente reduzidas a patamares recordes durou apenas seis meses. Na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), a taxa básica de juros da economia, Selic, voltou a subir, retomando o nível registrado em outubro de 2012, de 7,5% ao ano. Ponto para os fundos de renda fixa que investem em aplicações atreladas ao CDI – próximas à taxa Selic –, que vão ficar mais rentáveis. A reviravolta, porém, não deve ter grandes influências sobre o mercado imobiliário, que continua figurando como uma das melhores alternativas para fazer um bom pé de meia.

“Imóveis têm apresentado, historicamente, rentabilidade muito maior do que qualquer aplicação financeira”, observa Ariano Cavalcanti de Paula, conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG). Ele pondera que, mesmo com a acomodação pela qual o mercado de compra e venda de imóveis vem passando desde 2012, os apartamentos continuam se valorizando acima da inflação. “O preço médio do apartamento fechou 2011 em R$ 308.832. Já no ano passado, este valor subiu para R$ 379.224, uma variação de 22,8%, o que corresponde a uma taxa bruta ao mês de 1,73%”, calcula Ariano Cavalcanti.

Ainda que em menor ritmo, 2013 deve manter o bom desempenho dos últimos anos. “Para o final deste ano, estimo que o valor médio do apartamento chegue a R$ 436 mil ,segundo a pesquisa que fazemos com base no Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Isso significa um avanço de 15%, com taxa efetiva mensal de 1,17%”, avalia. Segundo destaca, esta continua sendo a grande vantagem da compra de imóveis para locação: ganhar tanto na valorização do empreendimento como no pagamento do aluguel.

No caso de unidades residenciais, o ideal para os investidores que optarem por essa alternativa de investimento é procurar empreendimentos de até R$ 500 mil, faixa de preço que registra as melhores taxas de rentabilidade. “Imóveis de luxo têm uma performance mais baixa de locação por conta da demanda reduzida”, alerta Ariano. As versões até R$ 500 mil podem garantir retorno de 0,4% a 0,5% ao mês apenas se considerada a cobrança do aluguel. Para contratos comerciais, esse percentual pode ser ainda mais interessante, principalmente em se tratando de lojas. “No caso de uma unidade muito boa, pode ser de até 0,7% ao mês, já que lojas são mais raras e possuem um apelo comercial maior.

QUASE R$ 9 MIL A MAIS

Em simulação realizada com exclusividade para o Estado de Minas (veja quadro na página 2), Ariano considerou um investimento de R$ 400 mil em três situações: renda fixa, poupança e imóvel. Se levadas em conta as duas frentes de rendimento proporcionadas pelo imóvel (valorização e aluguel) , é possível ganhar R$ 8,6 mil a mais todos os anos, tirando o montante da poupança e comprando um empreendimento, percentual 2% superior.

Se o recurso for retirado de um fundo de renda fixa como os CDBs, os fundos DI e o tesouro direto, os ganhos podem ser R$ 7,3 mil superiores. “É preciso observar que foi considerada a valorização do imóvel à semelhança da inflação. Mas, como esses empreendimentos vêm mostrando ganhos acima do índice, esta diferença pode cobrir, inclusive, os períodos de vacância”, lembra Ariano.

INVISTA SEM COMPRAR
Fundos imobiliários tiveram expressivos ganhos em 2012, mas este ano os rendimentos ainda são tímidos. É preciso atenção aos que oferecem maior rentabilidade e dividendos

Para investir em imóveis, não é preciso comprar um. Cada vez mais populares, os fundos imobiliários são a melhor opção para quem quer se aproveitar da onda de valorização sem ter que limpar a poupança ou fazer um financiamento a perder de vista. Para ter um pedacinho de um empreendimento imobiliário, basta comprar cotas em fundos do setor, assim como já é feito com ações. Muitas dessas cotas são, inclusive, comercializadas na Bolsa de Valores de São Paulo e garantem a liquidez que um apartamento ou sala comercial não tem. Diante das vantagens, a opção vem caindo no gosto dos brasileiros.

Em março do ano passado, 37.691 pessoas tinham investimentos em fundos imobiliários, contra os atuais 102.691. O aumento é de 172,5% em apenas um ano. A rentabilidade justifica a corrida. O índice IFix da Bovespa – que mede a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários – valorizou 56,6% entre o início de 2011 e março deste ano, segundo levantamento da consultoria de investimentos Fundo Imobiliário. No mesmo período, o IBovespa caiu 23,3%.

No ano, a performance do índice é tímida (0,38%), e só não perde para a Bovespa, que já acumula queda de 7,55%, mas o sócio da corretora V10 Investimentos Lucas Roque justifica o atual cenário. “O IFix mede o preço médio da cota do fundo imobiliário e isso não representa o rendimento que será distribuído mensalmente”, explica, uma vez que o IFix não inclui os dividendos.

“Posso falar por experiência que hoje encontramos muitos fundos imobiliários com rendimentos mensais entre 0,65% e 0,75% ao mês, valores isentos de Imposto de Renda (IR). Fazendo uma conta rápida, isso representa uma remuneração de 2,1% no trimestre, já livre de imposto”, calcula o especialista. Se considerado esse último percentual, os fundos ganham de qualquer aplicação financeira.

Para entender melhor, é preciso pensar no fundo imobiliário em duas etapas. A primeira é a cota que pode ser comparada ao valor da ação. Essa é a movimentação financeira medida pelo índice IFix da Bovespa. O valor pode cair ou subir de acordo com as negociações de compra e venda. A segunda etapa é de pagamento dos dividendos. Em geral, os gestores dos fundos imobiliários preferem aplicar em empreendimentos comerciais geradores de receita frequente, como edifícios comerciais, hospitais, shopping centers e centros de distribuição e logística. “Podem também comprar títulos imobiliários como os Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs)”, lembra Lucas.

É do aluguel, compra e venda e valorização dos imóveis que provêm os ganhos do fundo que serão distribuídos aos cotistas. A rentabilidade, na maioria das vezes mensal, não é medida pelo índice, mas é a principal responsável por garantir retorno aos investidores.

CAUTELA

Apesar da euforia, os fundos imobiliários também requerem cautela. O diretor de Gestão de Recursos da Ativa Corretora Arnaldo Curvello reconhece que o cenário este ano deve ser diferente do de 2012. “Ao contrário do que aconteceu no ano passado, quando praticamente todos os fundos subiram por conta da redução da taxa de juros, isso não deve voltar a acontecer”, observa. Por isso, é fundamental conhecer o produto que se está comprando. “As pessoas devem acompanhar o andamento do fundo. Saber taxa de vacância e outros detalhes que são fundamentais para garantir uma boa rentabilidade. Agora não vai ser mais tão trivial, já que nem tudo vai subir de preço”, alerta.

SIMULAÇÃO

Imagine R$ 400 mil para investir em 24 meses

» Cenário 1
Aplicação na nova poupança (atrelada à taxa Selic)

• Rendimento líquido no mês: 0,42%
• Inflação média ao mês (projeção): 0,46%
• Resultado: perda de 0,04% ao mês descontada a inflação

Conclusão
O patrimônio líquido total será de R$ 443.102,50 ao final de 24 meses

» Cenário 2
Investimento em renda fixa a uma taxa de 100% do CDI

• Rendimento bruto no mês: 0,60%
• Rendimento líquido no mês (descontados 15% de Imposto de Renda – no caso de aplicações com mais de 24 meses – e taxa de administração de 1% ao ano): 0,44%
• Inflação média ao mês (projeção): 0,46%
• Resultado: perda de 0,02% ao mês descontada a inflação

Conclusão
Ao final de 24 meses, são R$ 444.452 líquidos

» Cenário 3
Compra de imóvel de um ou dois quartos

Renda do aluguel
• Valor estimado do aluguel: R$ 2 mil
• Rendimento bruto no mês: 0,50%
• Rendimento líquido no mês (descontados os encargos, imposto de renda na faixa máxima de 27,5% e taxa de administração de 10%): 0,33%
• Inflação média ao mês (projeção): 0,46%
• Resultado: perda de 0,13% ao mês descontada a inflação

Patrimônio
A valorização do imóvel respeita, ao menos, a inflação

Conclusão
Em 24 meses serão: 12 aluguéis de R$ 1.305 (valor líquido de IR e taxa de administração) e outros 12 (reajustados pelo IGP-M) de aproximadamente R$ 1.380, mais o valor do imóvel corrigido, conservadoramente, pela inflação. Neste caso, com projeção de 5,75% no ano, os R$ 400 mil iniciais somariam R$ 451.770 em dois anos, já descontados os 15% de imposto sobre ganho de capital na venda do imóvel.

» RENTABILIDADE EM JOGO

- Renda fixa

Fundos atrelados ao CDI somente são competitivos se aplicados por mais de 24 meses. Caso contrário, os impostos aumentam, podendo chegar a 22,5%, se o valor for aplicado por menos de seis meses

- Imóveis

Historicamente, a valorização de imóveis é superior a inflação. Mesmo diante do cenário de acomodação do mercado, a expectativa é de que a valorização, este ano, alcance 15%. No ano passado, a média foi de 18%.

Fonte: Ariano Cavalcanti de Paula, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG) e presidente da Rede Netimóveis