IPTU pode ser revisto de acordo com preço de mercado

Pelo menos em Belo Horizonte, muita gente só começou a pagar o IPTU na semana passada, caso de quem optou pelo parcelamento do imposto. O reajuste anual assusta por si só, mas, como segue a inflação do período, não há o que fazer. Este ano, em BH, o acréscimo foi de 10,71%. Mas o cidadão deve ficar atento a outro aspecto para não pagar um imposto incompatível com a estrutura ou localização: o valor do IPTU está coerente com o valor de mercado do imóvel? Revisões são possíveis mesmo depois que já se iniciou o pagamento. Caso o valor venal seja corrigido, o contribuinte pode solicitar a compensação dos valores pagos, no caso de parcelamento, ou a restituição do valor pago à vista, por meio de procedimento administrativo.

Mas quando desconfiar de que o valor não é justo? Segundo Eduardo Vaz de Mello, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape-MG), inicialmente o contribuinte deve comparar a avaliação da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) com a oferta no mercado imobiliário de imóveis vizinhos e similares e também com negócios realizados. Constatada uma diferença significativa, ele deve procurar um engenheiro/arquiteto especializado em engenharia de avaliações para, por meio de um laudo, seguindo as normas da ABNT, indicar os equívocos cometidos pela PBH. O laudo não é obrigatório, mas a chance de obter sucesso com um pedido bem fundamentado é maior, já que é assinado por um especialista.

Segundo Ana Karla Santana, advogada com foco em assessoria jurídica imobiliária, o proprietário que considerar injusto o valor do imposto deve, primeiro, observar na guia de cobrança o valor venal. Se ele estiver acima do valor de avaliação de mercado, o cidadão deve se dirigir aos postos de atendimento da prefeitura e pedir a revisão. Em BH, pelo menos, isso pode ser feito sem a apresentação de qualquer tipo de laudo de avaliação. A PBH disponibiliza, em seu site, o agendamento eletrônico para os pedidos de revisão e uma planilha para o contribuinte calcular o seu IPTU. “É possível conferir se o valor do imposto calculado realmente está acima do que deveria, cabendo ao proprietário impugnar o valor excessivo”, explica.

EQUÍVOCOS O IPTU é definido com base no valor de venda do imóvel, levando em consideração o terreno acrescido de suas edificações. Segundo Clémenceau Chiabi Saliba Júnior, presidente do Ibape-MG, a administração pública faz uma avaliação do terreno por meio da Planta Genérica de Valores. Já as edificações são avaliadas pelo padrão de acabamento, área construída, tipo de imóvel e depreciação. “O grande problema é que não são realizadas vistorias, o que pode levar a avaliações totalmente equivocadas e sem um rigor absoluto como ocorre nas avaliações que seguem as normas técnicas da ABNT”, explica. São comuns incoerências nos cálculos, pois muitas das variáveis, como infraestrutura e depreciação do local, não são de fato levadas em consideração.

“Se, em um mesmo edifício, um apartamento apresentar um padrão de qualidade inferior que o do vizinho, o proprietário deve pagar um imposto menor. No caso de o contribuinte suspeitar de que esse tributo esteja de fato sendo aplicado incorretamente e que a avaliação do imóvel seja equivocada, deve inicialmente solicitar uma revisão administrativa, devidamente acompanhada de um laudo de engenharia demonstrando de forma fundamentada os equívocos identificados. Caso não obtenha sucesso, deve acionar a Justiça, defende Chiabi. A correção do valor venal é individualizada, mas quando é constatado um valor menor de uma unidade similar, há mais chances que os demais consigam o mesmo beneficio, o que não é automático, segundo Ana Karla.

Outra situação é quando o proprietário faz melhorias no imóvel. A menos que a PBH seja comunicada, o IPTU seguirá sendo calculado no antigo valor venal. Do ponto de vista legal, o proprietário deve comunicar à prefeitura todos os acréscimos de área útil que fizer, mas isso afetará o valor venal do imóvel e também o do IPTU. “Apesar de o imposto a pagar ser aumentado, o imóvel ficará regularizado e não estará sujeito a problemas com eventual fiscalização. Isso também facilitará a obtenção de crédito imobiliário e o processo de financiamento do comprador no momento de uma futura venda”, pondera Ana Karla, segundo a qual alguns tipos de reformas, como as que não alteram a área líquida edificada, não precisam de regularização junto à prefeitura.