Cláusulas de rescisão distintas definem devolução de imóvel

Comprar um imóvel não é como comprar uma geladeira. Se o orçamento apertar, ou a família não gostar, não dá para devolver. Pelo menos não sem um grande prejuízo. Após a assinatura de um contrato de compra e venda de um imóvel pronto, tanto o vendedor quanto o comprador só poderão desistir caso exista essa possibilidade na cláusula de rescisão. Segundo Ana Karla Santana, advogada com foco em assessoria jurídica e imobiliária e consultora em negócios imobiliários, contratos com cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade não são passíveis de desistência: o contrato deverá ser cumprido. A chamada Cláusula de "Arras" prevê exatamente o contrário: em caso de arrependimento, a parte desistente perderá em favor da outra a quantia recebida em dobro, ou quem fez o pagamento, o valor pago conforme estipulado no instrumento, que geralmente não deve ultrapassar 20% do valor do imóvel.

Para imóveis na planta, a regra é diferente. Nesse caso, o comprador poderá desistir até a entrega do imóvel. Após, a construtora não é obrigada a receber o bem. “Durante a obra, o comprador deverá formalizar a desistência por carta ou e-mail, cabendo à construtora restituir o mínimo de 80% do valor pago, em uma única parcela. Caso a desistência do comprador ocorra em função da culpa da construtora, o valor deverá ser 100% restituído, com correção monetária. Qualquer negociação proposta pela construtora que esteja abaixo dessas condições é ilegal e, portanto, deverá o comprador recorrer à Justiça”, alerta a especialista. Mas ela ressalta que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não deixa claro o percentual a ser restituído, embora preconize que deverá ser o suficiente para cobrir prejuízos e despesas realizadas com a construtora, sendo que as decisões judiciais têm determinado que esse valor não deverá passar de 20%.

Segundo Rodrigo Nunes, vice-presidente das Incorporadoras da CMI/Secovi-MG, não há uma legislação específica para controlar esse procedimento de distrato de compra de um imóvel na planta, daí a importância de um projeto de lei que acaba de ser encaminhado ao Congresso Nacional, iniciativa do Procon com a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias. “A desistência no meio do processo não é algo novo. Desde que existe incorporação e compra na planta, onde há um pagamento a ser feito no futuro ocorre a desistência. Os contratos de compra e venda preveem multa por quebra do contrato para ambos os contratantes, mas não existe um padrão”, explica.

ALUGUEL As desistências também têm regras próprias no que diz respeito a contratos de aluguel. A devolução antecipada nos contratos de locação é tratada na Lei do Inquilinato. No entanto, ela ressalta que a multa deverá ser proporcional ao período que falta a ser cumprido no contrato de locação, não mensurando o valor ou o número de aluguéis dessa penalidade. Na prática, os contratos trazem a multa de um mês de aluguel a cada período de um ano que falta a ser cumprido no contrato de locação, devendo ser aplicada proporcionalmente, inclusive ao número de meses faltantes. Por exemplo, se faltam dois anos de contrato, a multa é igual a dois meses de aluguel.