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Novo índice imobiliário

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postado em 14/04/2013 09:31 / atualizado em 25/04/2013 15:48 Francisco Maia Neto /Especial para o Estado de Minas
O brasileiro, ao longo dos últimos anos, especialmente aqueles que antecederam o Plano Real, se acostumou com uma verdade, uma Torre de Babel de índices econômicos, alguns deles já extintos, como as inesquecíveis Obrigações Reajustáveis de Tesouro Nacional (ORTNs). E outros que perduram há mais tempo, como o caso do Índice Nacional de Preços ao Consumidor-Amplo (IPCA), criado em 1980 pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que representa o índice oficial de inflação no país.

No mercado imobiliário, os índices usualmente conhecidos se dividem em duas áreas distintas, voltados para a construção civil e para o setor de locação, cujos focos se mostram diferentes. No primeiro caso, trata-se de coleta setorial, voltada para esse setor específico, a partir de premissas definidas em lei e norma brasileira da ABNT; enquanto no segundo caso, no setor de aluguéis, sua aplicação se prende aos usos e costumes, sendo a coleta mais ampla.

O índice mais conhecido na construção civil é o Custo Unitário Básico (CUB), que tem conotação regional, pois é calculado mensalmente pelos sindicatos da indústria da construção civil (Sinduscons). Ele determina a variação do custo global da obra para os fins estabelecidos na Lei de Incorporações (Lei 4.591/64), que tem servido como mecanismo de reajuste de preços de contratos de compra de imóveis e referencial da variação dos custos no setor em determinada região.

Outro índice relacionado ao setor é o Índice de Custo Nacional de Construção (INCC), o primeiro do setor no país, divulgado inicialmente em 1950, cuja série histórica retroage a 1944. Tem como finalidade aferir a evolução dos custos de construções habitacionais, cobrindo inicialmente São Paulo e Rio de Janeiro, quando se chamava apenas ICC. Hoje, abrange sete capitais brasileiras.

No setor locativo, os índices mais utilizados são o Índice Gerais de Preços (IGP), sendo o mais conhecido e adequado o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), embora o Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI) também tenha larga aplicação, e em menor intensidade o Índice Geral de Preços 10 (IGP-10), representando uma cesta, composta de 60% do Índice de Preços no Atacado (IPA); 30% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC), e 10% do INCC, anteriormente citado.

Com a crescente expansão da construção civil, que fez surgirem especulações sobre a existência no país de uma bolha imobiliária, fenômeno que ocorre quando os preços dos imóveis crescem e depois perdem valor de maneira radical, o Banco Central criou o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), que pretende mensurar a valorização dos imóveis no Brasil.

Embora seja um índice específico, ele se mostra relevante em função do crescimento dos financiamentos para a compra de imóveis. Os números apresentados demonstram que a preocupação de alguns com o estouro da bolha não se justifica, haja vista existir uma estabilização de preços, com faltas moderadas e setoriais.

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