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Mercado imobiliário

Padronização da medição de imóveis

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Quinho/Ilustração
Todos aqueles que têm algum contato com o meio rural já ouviram referência a dimensões de imóveis citadas em alqueires, especialmente dos mais antigos, uma unidade que não faz parte do sistema métrico, cuja origem está relacionada à área de plantio. Isso fez com que sua correspondência em hectares variasse muito, por exemplo, entre 2,42 e 4,84 hectares, dependendo do local onde se situa a propriedade, o que já foi objeto de conflito, não obstante os costumes sejam por demais conhecidos.

No âmbito urbano, embora não exista uma diversidade de unidades, sendo sempre adotado o sistema métrico, igualmente já assistimos a controvérsias originárias dos critérios de medição de área, ainda que exista alguma padronização em norma técnica da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Entretanto, expressões coloquiais como “área de vassoura” ou mesmo “área útil” podem conduzir a choques de interpretação, especialmente quanto ao espaço das paredes e varandas, por exemplo.

Em nível internacional, essas questões podem trazer inúmeras consequências, especialmente em negociações que envolvam participantes de diferentes países. O uso de metodologias diversas para medição de imóveis pode levar à inconsistência dos dados, distorcendo a noção de espaço, relativizando a questão monetária, impactando de forma negativa o mercado. Isso decorre do fato de que os países têm regras próprias e heterogêneas para a mensuração e definição do valor dos imóveis, uma vez que os respectivos profissionais naturalmente adotam seus próprios conceitos, que são entendidos de forma diferente pelo profissional de um outro país, que receberá e analisará esses dados.

Para se ter uma ideia do que representam essas diferenças, na Índia, as medidas de um imóvel podem incluir áreas externas destinadas a estacionamento. Na Espanha, as medições podem incorporar espaços de lazer como área do imóvel. No Oriente Médio, existem casos de inclusão de áreas que ainda nem foram construídas, enquanto em alguns locais dos Estados Unidos excluem-se banheiros e corredores, pelo fato de não serem climatizados.

Exemplo trazido por um profissional da área mostra uma situação de uma empresa que define um padrão de ocupação de 12 metros quadrados (m²) por funcionário. Portanto, um espaço para 10 pessoas exigiria uma área de 120m². Ocorre que, em função de ausência de padronização, esse valor pode variar entre 100m² e 140m², uma vez que representa uma variação de 40%, impactando nos cálculos de custo, uma vez que as locações são definidas em metro quadrado.

Outro dado interessante pode ser extraído de uma pesquisa da consultoria internacional Jones Lang LaSalle (JLL), que calculou essa variação em 24%, o que, se considerarmos que em 2013 o mercado de imóveis comerciais movimentou US$ 1 trilhão, isso representaria oscilação de US$ 240 bilhões, algo realmente expressivo.

Em função disso, foi lançado no Brasil o Padrão Internacional de Medição de Propriedades, conhecido pela sigla inglesa IPMS – Internacional Property Measurement Standard, um guia que objetiva trazer consistência e transparência para a determinação das áreas de imóveis comerciais, resultado do esforço de uma coalizão formada por mais de 50 organizações mundiais que, em breve, vão disponibilizar a versão aplicável a propriedades residenciais.

Muitas outras organizações já manifestaram a intenção de também adotar o padrão IPMS, uma vez que existe um sentimento comum de que a ocorrência dessas inconsistências resulta em atrasos e conflitos entre participantes de negociações com culturas diferentes. Portanto, essa padronização serve à transparência e ao resgate da confiança das transações imobiliárias, sendo fundamental os profissionais do mercado se engajarem nesse esforço, percorrendo toda a cadeia, formada por incorporadores, construtores, avaliadores, consultores, corretores e prestadores de serviço.

 

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel


E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

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