Dicas de construção

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postado em 17/12/2008 16:53
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SEGURANÇA
“Comprei uma casa. O que posso exigir de garantia ao construtor e o que é meu dever?”


Luiz Carlos - por e-mail

O comprador de um imóvel pronto e acabado deve tomar alguns cuidados e exigir ou providenciar alguns documentos que podem lhe dar razoável margem de segurança no investimento e evitar grandes aborrecimentos e ou graves prejuízos futuros.

• Informações comerciais. Se o vendedor não tiver credibilidade comercial, o risco será sempre grande e, mesmo com todos os demais documentos, o negócio pode não ser aconselhável.

• Certidão negativa de protestos. Fornecida pelo cartório distribuidor de protestos da comarca. Este documento pode informar se o vendedor tem dívidas já vencidas, sem pagamento e, portanto, sujeitas a se transformarem em ações de execução.

• Certidão negativa de execuções e ações tramitando contra o vendedor na Justiça Cível, Justiça Federal e Justiça do Trabalho. A análise destes documentos é que poderá orientar os limites de riscos que o comprador poderá ter de enfrentar depois do negócio.

• Certidões negativas de débitos com o fisco municipal, estadual e federal. Não se pode esquecer que as dívidas tributárias podem ensejar a anulação de negócios já realizados e, quase sempre, com efetivo prejuízo para os compradores.

• Certidão vintenária da matrícula do imóvel, fornecida pelo cartório do registro de imóvel. É um dos documentos mais importantes, porque muitos dos atos que podem produzir efeitos jurídicos sobre o imóvel são obrigatoriamente anotados nessa matrícula, inclusive a seqüência de compras e vendas do imóvel, com seus respectivos antigos compradores e vendedores. É nesse documento que é possível observar se já existe algo onerando o imóvel, como penhora, hipoteca, usufruto e locação.

Em alguns casos é necessário saber se alguma transação antiga ocorreu de forma ilegal ou com documentos suspeitos. Por exemplo: se algum dos antigos vendedores foi representado por procuração, e neste caso se a procuração era autêntica e válida, e ou se todos os antigos vendedores eram maiores e capazes. Este cuidado se justifica pela alta incidência de negócios realizados com procurações e alvarás falsos ou inválidos.

• Cópia da planta aprovada pelo município. Depois, conferir se a planta foi regularmente aprovada pelo município, exatamente como o imóvel está construído, se houve a baixa respectiva e se há restrições posturais ou ambientais. Não raro os imóveis são aprovados pelo município com uma determinada área construída e algumas características que depois o vendedor altera para conseguir um melhor preço no imóvel, contudo, ao adquirir o imóvel o comprador passará a responder por todas as irregularidades posteriormente verificadas. Em muitos casos, o município ajuíza ação de demolição das construções irregulares e isso pode descaracterizar a utilidade e desvalorizar significativamente o imóvel.

• Cópias do projeto arquitetônico, elétrico, hidráulico, cálculos estruturais e cópia do ART, expedido pelo Crea. Quando se trata de uma casa, esses projetos podem ser de extrema utilidade em casos de reparos, alterações e reformas e até para apurar responsabilidades quando ocorre um vício grave de construção.

• Imóvel em condomínio, ou mesmo vinculado a associações de moradores, é um problema à parte e deve ser examinado com o máximo de atenção possível. É que a convenção e o regimento interno podem estabelecer regras diferentes daquelas normais decorrentes das normas públicas e que eventualmente podem não ser interessantes para o comprador.

• Localização ou situação do imóvel pode ser um fator de valorização ou desvalorização, ao longo do tempo. Pesam os equipamentos urbanos, as obras e as construções vizinhas. O comprador deve anotar e avaliar cada característica do imóvel para compará-lo com os demais que porventura estejam à venda. Se dá frente para o Norte, Sul, Leste ou Oeste; se a vista corre o risco de ser prejudicada por outra construção; se escolas, farmácias, supermercados ou hospitais são próximos; entre dezenas de outros itens não menos importantes. O imóvel geralmente é um investimento para um longo tempo, portanto, todas as providenciais e cuidados devem ser observados com a ajuda de pessoas que conheçam o bairro, os seus problemas e suas virtudes. Imóvel é um bem que nunca se deve adquirir por impulso. Pare, pense, avalie e compare.

Danilo Santana – advogado e presidente da Associação Brasileira de Consumidores

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