Taxas

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postado em 19/07/2009 15:59
SXC.hu/Banco de Imagens
"O prédio onde moro tem 44 apartamentos, sendo quatro por andar e quatro coberturas. Os apartamentos de frente têm 92 metros quadrados e os de fundo, 76 metros quadrados. O prédio tem dois elevadores e porteiro 24 horas. As taxas de condomínio sempre foram diferenciadas: os da frente pagam mais. A dúvida é a seguinte: moradores que pagam mais querem que o condomínio seja equiparado. Isso é correto?"

Ricardo Tertolino da Silva - por e-mail

De acordo com o art. 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Por essa disposição, entende-se que as despesas do condomínio devam ser rateadas proporcionalmente às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino.

Mas a convenção do condomínio pode prever outra forma de rateio. Pela regra geral, o critério da fração ideal é levada em conta a metragem do apartamento e de eventuais vagas de garagem demarcadas. Assim, os apartamentos maiores pagam maior taxa de condomínio.

Normalmente, transforma-se a metragem do apartamento em porcentagem decimal ou fração sobre o conjunto da edificação, para facilitar o cálculo da taxa devida por cada condômino. Para que as despesas do condomínio sejam rateadas de forma diversa, precisa haver previsão expressa na convenção apontando como será feito o rateio. É o caso do rateio por número de unidades, com cota de valor igual para todos os condôminos, independentemente do tamanho dos apartamentos.

Vale ressaltar que se a convenção é omissa quanto ao critério - vale o da fração ideal -, pois se trata de regra geral do Código Civil. No caso do leitor, como o cálculo tem sido feito pelo critério da fração ideal, presume-se que o condomínio adota a regra geral do art. 1.336, I do Código Civil, seja por disposição da convenção, seja por omissão. Para todos os efeitos, para que o novo critério seja implantado, é necessária uma nova disposição convencional - alteração de dispositivo ou inclusão de um novo, caso não haja nada a respeito - com aprovação de dois terços dos condôminos.

Em se tratando de edificação de 44 unidades, pelo menos 30 condôminos (arredondamento para o inteiro superior) devem aprovar o novo critério de rateio de despesas. Vale dizer que, ao contrário do que foi levantado no questionamento, não há "nova lei aprovada" tornando obrigatório o rateio em valores iguais para todos os condôminos; o que existe é um dispositivo de Lei Federal (Código Civil) permitindo que a convenção preveja outra forma de rateio diversa da que leva em consideração a fração ideal.

Renata Galvão de Melo, do Departamento Jurídico do Sindicon

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