Como reaver seu imóvel

Em tempos de mercado aquecido, quem tem imóvel locado deve estar preparado para os desafios da administração dos contratos. O processo de retomada do imóvel, tanto residencial quanto comercial, ainda é um dos pontos mais delicados da atividade. Para reduzir os riscos, consultores jurídicos recomendam cautela, flexibilidade para negociar e, principalmente, conhecimento da legislação imobiliária, que facilitou a recuperação do imóvel, uma vantagem para proprietários e inquilinos, já que aumenta a oferta com preços mais acessíveis.

Há 17 anos, a Lei nº 8.245, chamada de Lei do Inquilinato, regulamenta o mercado de locação de imóveis urbanos residenciais e comerciais no país. A legislação trouxe mudanças para a relação inquilino e proprietário ao resgatar a denúncia vazia para contratos residenciais, suspensos por lei anterior, estipulando deveres do locador e do locatário, todas as formas para reaver o imóvel e penalidades para infrações.

O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI) e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário (Secovi-MG), Ariano Cavalcanti de Paula, acredita que a Lei do Inquilinato modernizou o setor, mas a retomada do imóvel continua sendo difícil. Para ele, a lentidão do processo judicial encarece o aluguel, que compensa riscos de prejuízo e cria ônus para proprietário e inquilino. "Por causa dessa demora na Justiça, as exigências para alugar um imóvel no Brasil são fortes. O valor do seguro-fiança é alto e obter dois fiadores é sempre uma situação constrangedora para o locatário".

Pela atual legislação, o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, desde que pague a multa rescisória prevista pelo Código Civil. Para o proprietário, no entanto, a ação de despejo é a única forma de solicitar judicialmente a devolução do imóvel.

PRAZOS O processo judicial pode ser instaurado quando o dono solicitar, mesmo sem justificativa, por meio da denúncia vazia, que vale para contratos com prazo igual ou superior a 30 meses e para acordos com duração inferior desde que o inquilino ocupe o imóvel há cinco anos ininterruptos. O pedido judicial de desocupação também poderá ser feito quando o inquilino deixar de pagar aluguel ou os encargos da locação, como condomínio e luz, e quando houver necessidade de uso do bem pelo proprietário, pelo cônjuge ou familiar ou para obras de ampliação significativa desde que autorizadas pela prefeitura.

Pela Lei do Inquilinato, a Justiça só determinará a retomada do imóvel depois do descumprimento de acordo por escrito que estabelece prazo mínimo de seis meses para a desocupação. O advogado Cláudio Soares Donato destaca que a Justiça é o caminho mais longo para solucionar o problema e, portanto, só recomendável quando estão esgotadas as possibilidades de acordo entre as partes. "Todos saem ganhando com o fim do conflito", acredita.

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