Devolução das chaves

Nem sempre a multa está presente no contrato de locação. Havendo essa previsão, deverá sempre ser paga pela proporcionalidade entre o tempo cumprido e o total da locação. Geralmente, as imobiliárias estipulam a multa em três vezes o valor do aluguel, mas não existe um limite fixado em lei.

Também é de praxe estabelecer a prevalência da multa apenas em caso de rescisão nos primeiros 12 meses, já que boa parte dos contratos de locação são de 30 meses. Caso o proprietário ou as imobiliárias discordem em proceder o cálculo da multa dessa forma, o inquilino poderá devolver as chaves e questionar judicialmente o contrato, buscando fixar a multa na proporcionalidade dos meses faltantes.

Quem já pagou a multa calculada de forma errada pode reaver o dinheiro por meio de ação judicial de repetição de indébito, bastando, para isto, exibir o contrato e os comprovantes de pagamento efetuado ou do desconto feito sobre a caução. A ação pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis e dependendo do valor do aluguel não há necessidade nem de advogado.

O locatário não paga a multa da devolução do imóvel antes do prazo contratual se ele for transferido para outra cidade a trabalho, seja o empregador privado ou público. Para evitar a penalização, basta que ele notifique o locador, por escrito, com no mínimo 30 dias de antecedência. A mesma regra é válida quando surge um defeito estrutural grave no imóvel ou descumprimento de cláusulas do contrato por parte do locador.

O presidente em exercício do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais (Creci-MG), Paulo Tavares, lembra alguns detalhes quando o locador vende o imóvel locado. "Nesse caso o contrato de locação deverá ser cumprido até o fim e o novo proprietário terá de respeitá-lo. Isso se o inquilino não exercer o direito de prioridade na compra, pois antes de mais nada ele deve ser comunicado sobre as ofertas recebidas pelo proprietário e, se igualar a proposta, tem preferência".

Para Paulo Tavares, o ideal na locação residencial é sempre estabelecer um prazo de 30 meses, dando ao locador o direito a reaver o imóvel por denúncia imotivada ou vazia – sem a necessidade de justificar o pedido – depois desse período. Em contratos com tempo menor, a denúncia vazia só poderá ser exercida após cinco anos.

Se houver inadimplência, o proprietário do imóvel pode entrar com ação de despejo por falta de pagamento. Tendo sucesso, não receberá multa, pois não se trata de rescisão. Já em caso de morte do locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Morrendo o locatário, no aluguel residencial, assumem a responsabilidade o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros e seus dependentes econômicos.

SUBLOCAÇÃO

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. "Não se presume o consentimento pela demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. Se notificado por escrito pelo locatário, na ocorrência de uma das hipóteses desse artigo, o locador terá o prazo de 30 dias para manifestar formalmente a sua oposição", explica Rodrigo Daniel dos Santos , consultor do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec). A desobediência pode acarretar no encerramento do contrato.

Francisco Carvalho Duarte Filho enfrentou dificuldades ao tentar retomar um imóvel locado. O filho estava com casamento marcado. Ele entrou em contato com a imobiliária três meses antes da data que gostaria de reaver o apartamento, mas o inquilino se negou a sair. "A orientação que recebi era de que realmente teria que esperar até o fim do contrato, e faltava quase um ano para o encerramento. Foi o que fiz, esperar. E meu filho teve de alugar um outro imóvel nesse prazo", lamenta. "Hoje, descobri que poderia ter insistido na devolução. A lei permite a retomada nesse caso. Seria ótimo se a Justiça liberasse os proprietários de incluir uma cláusula para retomada do imóvel, determinando o motivo e prazo de antecedência para aviso ao inquilino".

Arnaldo Rocha Rodrigues teve mais sorte. Sem sequer ter um contrato de locação, conseguiu reaver o imóvel com o inquilino sem problemas. Combinou um prazo. Foram quatro meses de espera, mas na segunda-feira ele se muda para a casa pertencente à mãe, com usufruto dele próprio e das irmãs. "Felizmente, a boa relação com o locatário permitiu um acordo sem problemas. Por ele, não sairia de lá, onde mora há 23 anos. Mas compreendeu minha situação de casado e prestes a ser pai", diz.