Nova Lei do Inquilinato alivia fiador, mas preocupa lojista

O bom inquilino de imóveis, que costuma pagar as contas em dia e zelar pela unidade, vai ser beneficiado na nova Lei do Inquilinato, que começa a vigorar nesta segunda-feira em todo o Brasil. As regras instituídas pelo Decreto Lei 12.112/09 também vão aliviar o fiador, que poderá desistir do compromisso no decorrer do contrato. Na antiga lei, o fiador era obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. A mudança estabelece que poderá haver troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato.

A nova legislação vai agilizar também as ações de despejo do inquilino, o que traz mais segurança aos proprietários de imóveis. O reflexo disso, segundo analistas de mercado, é que a oferta de unidades para locação será maior e o custo do aluguel e do seguro-fiança tende a cair.

Os inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação liminar do imóvel, se estiverem sem garantia locatícia. O mesmo prazo poderá ser usado para despejo, em 30 dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado. Pela norma anterior, era exigido que o inquilino recebesse dois mandados judiciais. Com isso, a retomada do imóvel poderia demorar mais de um ano.

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Os fiadores dos contratos de aluguel, que muitas vezes ficam com uma batata quente nas mãos ao aceitar o pedido de parentes e amigos, vão ter mais segurança com as mudanças na Lei do Inquilinato. Antes, um dos grandes vilões dos contratos de locação era a dificuldade de se encontrar um fiador. Com as novas regras, o locador não precisará mais ter contrato de fiança para garantir o seu imóvel, pois terá a possibilidade de despejar mais facilmente o inquilino mau pagador por meio de ação judicial. "A lei traz a possibilidade de o fiador se exonerar das responsabilidades em alguns casos, como a sublocação do imóvel ou de separação do casal locatário. E traz opções para o fiador não ficar obrigado à fiança. Antes, não existia essa hipótese prevista em norma", diz Marcos Caldas Martins Chagas, advogado e sócio da Ferreira & Chagas Advogados.

O presidente da imobiliária Lar Imóveis, Luiz Antônio Rodrigues, acredita que as alterações vão estimular os investidores a voltar para o mercado imobiliário. "O proprietário vai ficar mais confortável para alugar o imóvel e os fiadores vão ficar tranquilos, pois o prejuízo vai ser de, no máximo, um ou dois meses do valor do aluguel. Antes, o inquilino podia ficar até dois anos dentro do imóvel e o fiador tinha que arcar com os gastos", diz Rodrigues. O risco maior para o fiador muitas vezes inibe o fechamento dos contratos, afirma.

Comércio

As mudanças na legislação colocaram o lojista em desvantagem na hora de renovar os contratos, avalia o empresário Roque Pellizzaro Júnior, presidente da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL). "Um dos maiores patrimônios do lojista é o ponto. Na ação renovatória do aluguel, se um terceiro fizer proposta de maior valor e o atual locatário não tiver como cumprir, é simplesmente obrigado a deixar o imóvel", afirma.

Para o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI), Ariano de Paula, é um direito do locador ter o imóvel reajustado a preço de mercado. "Na prática, percebemos que os acordos acabam prevalecendo, principalmente quando o locatário é bom e paga em dia", diz. Luiz Antônio Rodrigues, da Lar Imóveis, acredita que a negociação nos contratos de aluguel vai ser mais dinâmica. "No fim do contrato, o proprietário não vai pedir muito além do valor de mercado, pois corre o risco de ficar com o imóvel fechado", avalia.

O empresário Márcio Antônio Monteiro é dono de cinco lojas de comércio no Centro de Belo Horizonte. Ele trabalha no comércio da capital há 35 anos. "A lei pode tornar mais fácil a figura do fiador. Hoje, muitas vezes nem o irmão quer ser", diz. Já no caso da renovação do contrato comercial, ele enxerga riscos. "Pode haver pressão por parte do dono do imóvel de pedir um valor muito alto pelo aluguel. E se o inquilino não aceitar, perde um ponto que levou anos para construir", diz.

O advogado Gabriel Tosetti Silveira, da Cerveira Dornellas & Advogados Associados, afirma que a melhor proposta de aluguel de um terceiro, no momento de renovação do contrato, é uma das preocupações do escritório. "É um perigo real", diz.