Otacílio de Souza Cunha enfrentou dificuldades como financiamento imobiliário e quase perdeu seu imóvel em leilão - Foto: EULER JÚNIOR/EM/D.A PRESS26 de agosto de 2010 - A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de proibir a capitalização de juros no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e a venda casada de seguros é de 23 de setembro do ano passado e agora começa a surtir efeito, com as primeiras liminares de suspensão de leilão sendo deferidas com base nessa decisão. Segundo o diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, “o avanço do Judiciário na suspensão dessas execuções que não oferecem possibilidade de defesa para os devedores tem sido cada vez maior e engloba não só a execução extrajudicial do Decreto Lei 70/66, como a prevista na Lei 9.514/97 (que dispõe sobre a alienação fiduciária), mas até mesmo as execuções hipotecárias propostas na Justiça”, avalia.

Conforme explicaodiretor,“o entendimento do STJ, acertadamente, determina que as execuções sejamsuspensas atéojulgamento da ação que pede a revisão do financiamento. Mas nada impede queomutuário proponha a ação no momento da execução e já requeira, liminarmente, que o procedimento de execução seja suspenso. Nesse caso, a exigência é de que o questionamento judicial (revisão do contrato) esteja fundado em jurisprudência do STJ ou STF, que engloba a capitalização de juros, a venda casada do seguro e os aumentos abusivosdas prestações”.

Os tribunais também autorizam a suspensão (ou anulação) das execuções quando um ou mais dos requisitos não é cumprido. Como exemplo, o imóvel que vai a leilão por preço vil, que represente menos de 60% de sua avaliação. O devedor tem que ser previamente notificado (via oficial de Justiça ou do cartório de títulos e documentos) sobre a dívida, dependendo do contratoeda leique regulamenta um o uoutro procedimento de execução.

O importante, segundo frisa José Geraldo Tardin, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), “é queomutuário que encontre dificuldades em pagar a prestação, seja por ter perdido o emprego, seja por ter perdido renda ou mesmo por discordar da forma de reajuste das prestações ou do saldo devedor, procure imediatamente uma ação judicial para questionar esses problemas. Com a ação na Justiça, o mutuário pode pagaraprestação via depósito judicial e, assim, evitar que o imóvel vá a leilão”, sugere.

ADIMPLENTE
Otacílio de Souza Cunha firmou um contrato há mais de 20 anos,comointuito de adquirir moradia e, pelo prazo inicial, o saldo devedor seria pago em 240 meses, sendo que começouaquitá-loemjaneiro de 1990 e terminou em dezembro de 2009. Todas as prestações foram devidamente quitadas. Ocorre que, mesmo depois do pagamento de todas as parcelas, resta um saldo devedor (residual) que ultrapassa R$ 85 mil.

Ele descobriu, com o auxílio da ABMH, que o saldo devedor estava inflado, haja vista que durante todo o período contratual as prestações foram insuficientes para quitar os juros mensais do contrato, fenômeno conhecido como amortização negativa, que, por sua vez, causa a cobrança de juros sobre juros, a qual, como se sabe, é vedada no ordenamento jurídico em qualquer periodicidade (mensal ou anual), nos termos da Súmula 121 do STF, cujo julgamento ocorreu de acordo comorito da Lei dos Recursos Repetitivos (Lei 11.672/08).

Inconformado por ter pago todas as prestações e ainda ser cobrado pelo banco, Otacílio procurou a ABMH. “Fiquei com medo, pois os advogados da Caixa Econômica Federal começaram a ligar e dizer que poderia haver o risco de eu perder o imóvel. Queriam que eu passasse a pagar prestações de quase R$ 1,5 mil. Então, recorri à Justiça e estou pagando em juízo os mesmos R$ 260,61 que pagava antes. E sem o risco de ter minha casa levada a leilão antes do fim do processo”, diz.

Para José Geraldo Tardin, “a decisão do STJ de impedir os leilões de casos ainda na Justiça dentro de algumas condições previstaséde grande importância para os mutuários do SFH. Afinal, todos os meses, pelo menos 5 mil leilões são realizados por essa modalidade, sendo que o posicionamento do STJ e do TRF 1ª Região pode frear o abuso dos bancos”.