Vice-presidente do Creci-MG, Newton Marques diz que falta de certidões de baixa da construção e do habite-se é situação frequente - Foto: Eduardo Almeida/RA Studio26 de agosto de 2010 - Ausência das certidões de baixa da construção e habite-se, além de falta de registro da compra e venda são alguns dos problemas mais frequentes que surgem com o tempo com relação à regularização de imóveis, conforme o vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), Newton Marques Barbosa Junior.

Ele cita, ainda, a ausência de registro de incorporação e convenção de condomínio; cláusulas restritivas de direitos (inalienabilidade); incidência de direitos reais (usufruto, hipoteca); penhoras, arrestos e sequestros, entre outros. Segundo Newton Barbosa, um dos motivos para tais problemas ocorrerem é a falta de interesse de construtores. “Além da desinformação da população em relação às diligências que devem ser adotadas para a conclusão de uma transação imobiliária.”

Advogado da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacifico conta que para saber se há alguns desses entraves, é preciso fazer uma pesquisa no cartório de registro de imóveis e na prefeitura (caso do habite-se). “O cartório de registro de imóveis tem toda a descrição do bem e o seu histórico. Lá também estarão registradas as incorporações, no caso de construção de prédios.”

O prazo para que a regularização seja feita é variável. Para imóveis novos, o habite-se deve ser providenciado até o término da construção, segundo o advogado da ABMH. “No caso de apartamentos, exige-se a realização de incorporação para que seja possível vender os apartamentos. Para os imóveis usados, o correto é que a regularização da documentação de transferência de propriedade seja feita no momento da efetivação da compra e venda.”

Detectados os problemas, eles podem ser resolvidos com uma simples medida administrativa ou ação judicial. De acordo com Leandro Pacifico, somente o advogado conseguirá apontar o melhor caminho. “No caso de não se ter dinheiro, o ideal é procurar uma associação que defenda os seus direitos ou mesmo a Defensoria Pública.”

No caso de não se ter dinheiro, o ideal é procurar uma associação que defenda os seus direitos ou mesmo a Defensoria Pública - Leandro Pacífico, advogado - Foto: Eduardo Almeida/RA Studio

LIVRE DE ÔNUS
Para regularizar um imóvel, o primeiro passo é solicitar uma certidão de ônus e ações do imóvel no cartório de registro de imóveis competente para verificar se ele está regularizado e livre de ônus ou qualquer tipo de pendência, como conta o oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte. Depois disso, deverá ser feita uma escritura num tabelionato de notas.

Segundo ele, para fazer a escritura o tabelião solicitará a apresentação dos documentos pessoais do vendedor e do comprador e a certidão de ônus e ações emitida pelo cartório de registro de imóveis. “Também deverão ser apresentadas a guia do pagamento do imposto de transferência e algumas certidões complementares, como as de feitos ajuizados, de quitação de impostos federais e do INSS, caso o vendedor seja pessoa jurídica”, enumera Fernando Nascimento.

É preciso, ainda, providenciar comprovantes de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) e o Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR) – se o imóvel for rural –, comprovante de quitação dos débitos condominiais ou declaração equivalente – se for imóvel em condomínio, como apartamentos. “Deverá ser analisado cada caso, sendo que as exigências podem variar de acordo com o tipo de imóvel ou com o tipo de pessoa, sendo que o tabelião terá condições plenas de prestar essas orientações”, diz.

Por fim, a escritura pública, ou documento equivalente, deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis competente para se efetuar o registro da aquisição e, efetivamente, a transferência do imóvel. “Somente com o registro o adquirente é considerado o legítimo proprietário”, finaliza.