Helbert Silva diz que má gestão pode levar condomínio à falta de liquidez ou à falência - Foto: Eduardo Almeida/RA Studio Acompanhe também o Lugar Certo pelo Twitter


As implicações que surgem pela má administração de um condomínio podem refletir até mesmo na valorização ou desvalorização do imóvel. A gerente de Condomínios da ORG, Kátia Horta, diz que em condomínio bem-administrado, as manutenções estão em ordem e as previsões orçamentárias são feitas anualmente, o que permite estabilidade no valor da taxa condominial. “Prédios que ficam sem essas ferramentas apresentam problemas mais sérios e, automaticamente, valores maiores a serem rateados.”

O presidente da Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon), Helbert Silva, concorda e acrescenta que a má gestão pode levar o condomínio à falta de liquidez e até mesmo à falência.

“O saldo positivo apresentado no balancete e comprovado por documentação, a inexistência de dívida, a gestão estratégica de qualidade por projetos específicos de manutenção, conservação, economia de água e de energia, segurança, estacionamento, benfeitorias, paisagismo, entre outros, valoriza o patrimônio condominial”, observa.

Diretor administrativo da GR, Guilherme Gonçalves explica como uma gestão eficiente contribui para a valorização do imóvel. “A assessoria especializada e o setor financeiro bem-equilibrado possibilitam a realização de benfeitorias voluptuárias, definidas pelo Código Civil Brasileiro como aquelas cujo emprego de material, por sua natureza, agrega valor, como a troca de pisos de ardósia por granito e a implantação de projetos paisagísticos e de área de lazer.”

Esse cenário não é visto na maioria dos condomínios, principalmente pela omissão dos moradores em participar ativamente das questões condominiais, como analisa Helbert. “Por não valorizar a moradia, não entender que o condomínio e a sua unidade é um patrimônio de primeira necessidade e por não entender que os condôminos é que deliberam sobre o que deve ou não ser feito.”

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CONTRATO. Sejam quais forem os motivos, o fato é que muitos preferem contar com uma assessoria especializada. O presidente da Abcon explica que a atuação das administradoras é feita por meio de contrato com o condomínio. “Nele, a administradora assume a responsabilidade pela execução das questões burocráticas, operacionais, financeiras, administrativas, trabalhistas e jurídicas”, diz.

Entre os serviços prestados estão o pagamento de contas, seleção e contratação de empregados, recolhimento de contribuições, impostos e taxas, apresentação das declarações exigidas dos condomínios pela Receita Federal, e a elaboração dos editais de convocação das assembleias.

Quanto à escolha da administradora, ela pode ser feita pelo próprio sindico, desde que tal decisão seja submetida à aprovação em assembleia. “O síndico pode promover licitação entre várias administradoras para efetivar a contratação de uma que atenda melhor as necessidades do condomínio.”

Além desses cuidados, Guilherme Gonçalves alerta que, antes de celebrar um contrato com administradora, o síndico deve averiguar o tempo que a empresa está no mercado. “Também é preciso verificar se ela tem certidão negativa da Receita Federal, da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, do INSS e Nada Consta no Serviço de Proteção ao Crédito e buscar referências sobre os serviços prestados.”

Diretor operacional da GS Terceirização, Jorge Margueiro destaca, ainda, que é fundamental o síndico visitar a sede da empresa a ser contratada, pesquisar seus clientes, avaliar os serviços, entrevistar os funcionários da empresa para avaliar seu grau de satisfação e buscar informações sobre suas obrigações trabalhistas, inclusive saúde financeira.

"O papel de uma instituição que terceiriza mão de obra para condomínios é de suma importância, pois responde diretamente pela qualidade de serviços prestados ao condomínio."

Além de qualidade, Jorge Margueiro diz que a terceirização está ligada à segurança. "Infelizmente, existem empresas que não são confiáveis, pois contratam pessoas desqualificadas e sem bons antecedentes."

Com relação à cobrança pelos serviços, o diretor administrativo da GR, Guilherme Gonçalves, explica que é feita tendo como critérios a quantidade de unidades, quantidade de empregados e, em alguns casos, a localização do condomínio. “Outros critérios podem ser estabelecidos, dependendo da política de cada administradora.”

SAIBA MAIS

É necessário que a administradora ofereça, em síntese, os seguintes serviços:

Contabilidade – Administração de setor de pessoal, transmissão de declarações obrigatórias por lei, elaboração de balancetes;

Advocacia – Assessoria, cobrança de inadimplentes, ajuizamento de ações de cobrança e defesas trabalhistas, elaboração de regimento interno e alteração da convenção de condomínio;

Serviços administrativos – Controle de contas a pagar e a receber, emissão de boleto bancário para pagamento da taxa de condomínio, elaboração e envio de edital de convocação de assembleia;

Serviços on-line – Emissão de segunda via de boleto bancário vencido ou a vencer, acesso a prestação de contas, atas e convenção de condomínio.