Muitos clientes reclamam que, para garantir a captação, corretores têm criado a expectativa de valores de venda superiores aos comportados pelo mercado. Além disso, é comum proprietários de imóveis atribuírem valores muito fora da realidade. Mas, afinal, como saber se o apartamento ou a casa dos sonhos vale o quanto está sendo pedido?
Para avaliar o imóvel, é necessário ter a documentação em que constam as áreas e vagas de garagem e pesquisar imóveis semelhantes vendidos ou à venda na região no último trimestre, como ensina o diretor da Mirian Dayrell Imóveis, Adriano Sampaio. “Isso nos dá uma boa noção do mercado”, conta.
A partir daí, é levantado um quadro de amostras que serve como base para cálculo da média aritmética e ponderada, como completa o diretor. “Dessa forma, chegamos ao valor de mercado, considerando outros fatores como localização, frente para a rua, comércio, escolas e transporte próximos, estado de conservação, boa iluminação e ventilação e padrão de acabamento”, diz Adriano.
Mas, segundo ele, o mesmo raciocínio não vale em se tratando de terrenos, que são avaliados de forma diferente. “Fazemos comparação de dados e um estudo de possibilidades do aproveitamento do terreno em termos de edificação. Nesse caso, o profissional tem que dominar bem a Lei de Uso e Ocupação do Solo para poder fazer uma projeção bem calculada.”
O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Paulo Tavares, acrescenta que, além da área construída, é preciso verificar o acabamento utilizado e o grau de conservação do imóvel. “Idade do prédio, número de vagas de garagem, valor e taxa de condomínio, posição do apartamento e do prédio, elevador e área de lazer (churrasqueira, fitness, área gourmet) também contam.”
Privacidade e luminosidade são outros itens levantados pelo diretor do Grupo GR, Geraldo Vargas, a serem levados em conta. “Esses critérios de avaliação são definidos a partir de aspectos físicos, tais como condições topográficas, ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazos”, enumera.
NORMAS
Os critérios para avaliação não são aleatórios e seguem normas técnicas estabelecidas pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Confeci) por meio da Resolução 957/2006. “De acordo com essa resolução, o corretor hoje está habilitado a emitir parecer com avaliação”, informa Adriano Sampaio.
O documento elaborado pelo corretor de imóveis é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Nele é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor comercial de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente