O advogado Victor Hugo Januário Pereira diz que Código de Defesa do Consumidor traz garantias a donos de imóveis novos - Foto: Eduardo Almeida/RA StudioCom a trégua das chuvas, chega a hora de avaliar os estragos. Um deles é o aparecimento de infiltrações, que resultam em mofos e outras alterações que podem comprometer a estrutura dos imóveis. O problema, que tira o sono de muitos, nem sempre é de fácil solução. Isso porque, geralmente, envolve mais de um morador ou até mesmo a construtora responsável pela obra. O mais importante é verificar de quem é a responsabilidade pela resolução do problema.

De acordo com o especialista em Direito Imobiliário e advogado do Ananias Junqueira Ferraz & Advogados Associados, Victor Hugo Januário Pereira, a legislação que dispõe sobre o tema é o Código Civil (artigo 927). “No caso de serem externas, é importante averiguar se elas são oriundas de edificações vizinhas ou não. Sendo proveniente de vizinhos, a responsabilidade é do causador do dano.”

Apesar do transtorno, a boa notícia é que o dono do imóvel não está desamparado, como tranquiliza o advogado. “Especificamente nos casos de imóveis novos, ou que ainda têm a garantia das construtoras, o dono do bem poderá pleitear a reparação das danificações com base no artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor”, diz Victor Hugo Januário Pereira.

Entretanto, é preciso estar ciente sobre até quando é válido esse direito. “É importante prestar bastante atenção ao prazo concedido ao proprietário para realizar as reclamações junto à construtora ou, eventualmente, ao Poder Judiciário”, diz Victor Pereira. O advogado conta que, conforme o artigo 27 do Código do Consumidor, o prazo determinado para reclamar a reparação do estrago é de cinco anos, “a contar do aparecimento do dano. Esse prazo não pode ser reduzido pela construtora”, acrescenta.

A regra não se aplica às construções anteriores a 2003, que são regidas pelo Código Civil de 1916. Nesse caso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a súmula 194, que estipula em 20 anos o prazo para reclamar em juízo a reparação, como diz Victor Pereira. “A súmula ainda se encontra em vigor, porém as construções mais recentes ainda carecem de posicionamento unânime por parte dos tribunais. Contudo, a jurisprudência caminha no sentido de aplicar a prescrição do Novo Código Civil, por analogia, aos novos casos. Isso implicaria no prazo prescricional de 10 anos.”

Mas alguns casos podem gerar polêmica, o que só faz com que os aborrecimentos aumentem e o problema não seja resolvido. Em um caso específico, em que a origem da infiltração pode estar na cobertura, por exemplo, é preciso averiguar de quem é a responsabilidade: do proprietário ou do condomínio. “As unidades de cobertura, em regra, têm uma laje da unidade privada e uma laje da própria edificação. A infiltração que for proveniente de área comum, ou adentrar pela laje não referente à unidade privada, deverá ser suportada pelo condomínio. De resto, a obrigação é do proprietário da cobertura”, diz Victor.

CONSELHO

Apurada a origem do problema, se não houver a reparação por parte de quem é responsável por resolvê-lo, o caminho é recorrer ao Poder Judiciário, como aconselha o advogado. “Em situações em que aguardar uma sentença pode acarretar danos maiores, é necessário que seja requerida uma antecipação de tutela, o que pode ser facilmente esclarecido com um advogado.” Entretanto, caso seja necessário reparar qualquer dano com urgência, o condômino prejudicado poderá realizar a intervenção e solicitar posteriormente o ressarcimento dos valores. “É importante guardar todas as provas, documentos, fotos, orçamentos e comprovantes. Em questões de menor complexidade e que não necessitem de prova técnica (perícia), a solução é o Juizado Especial Cível (Jesp). Há situações tão evidentes que o laudo pericial seria desnecessário, mas a apreciação dessas situações é realizada caso a caso”, explica Victor Pereira.